XX年武汉最新住宅价格变动趋势研究.docVIP

2006年武汉最新住宅价格变动趋势研究序言：房地产市场最敏感的一个词就是“房价”，而有关房价的讨论也从来没有停止过，近年来全国房价的疯涨早已牵动着党和国家领导人的心。受中央宏观调控措施的影响，全国房价在2005年夏天出现过观望性低迷，但房价的上涨依然成为居民们不得不面对的现实。僵持一年的上海楼市在3月交易量骤升；北京房价已超过上海27元，成为中国楼王；南部的广州，楼价以10%的增速稳步前行。国家统计局监测，2月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%。一些二线城市如武汉、重庆水涨船高，甚至很少被关注的三线城市，房价也在创下新高……为揭示房价上涨内幕、预测房价走势，中国指数研究院及各分院组织专门力量，集中对北京、上海、广州、重庆、武汉等20个大中城市房地产市场(主要是价格)进行专题研究，相关研究成果将形成系列研究报告。 《2006武汉最新住宅价格变动走势研究报告》主要结论或观点：2?住宅价格05年持续上升06年势头趋缓2?江汉、武昌、江岸、硚口四城区领跑武汉住宅均价2?从市场基本面看，供给明显大于需求2?从政策面来看，宏观调控为房地产市场降温2?从宏观环境面来看，外部环境助推当前房价上涨2?预计2006年住宅价格总体走势将呈平稳上升态势，但涨幅明显降低 1、?住宅价格运行现状分析1.1住宅价格05年持续上升06年势头趋缓 图1：商品住宅成交价格走势图(单位：元/平方米) 2006年1季度，武汉市商品住宅平均价格为3584.78元/平方米，比上季度上涨了0.67%。与去年同期相比涨幅为22.7%。从价格走势曲线来看，住宅成交价自2004年开始持续上升，特别是2005年涨幅较快，2005年3季度、4季度环比增长都超过了7个百分点，但进入2006年，上涨势头受到抑止，环比增长幅度跌至0.67％。 1.2 江汉、武昌、江岸、硚口四城区领跑武汉住宅均价 图2：2006年1季度各区域住宅均价及其环比增长率(左轴单位：元/平方米) 数据来源：武汉市房地局 图3：2006年1季度各区域住宅均价及其同比增长率(左轴单位：元/平方米) 数据来源：武汉市房地局 从2006年1季度各区域的房价及其同比、环比增长率来看，虽然各区域住宅均价的同比增长率较去年同期都有了大幅增长，除洪山区的同比增长率为7.87％外，其它区域的同比增长率都高于20％；但从环比增长率来看，普遍较低，都在5％以下，特别是武昌区出现了负增长。 从各区域的商品住宅成交均价走势图来看，江汉区的住宅成交均价稳居第一位，这主要是由于江汉区的项目多位于中心城区，区域内优良的配套结合优良的自然资源使项目普遍以中高端产品开发为主；其次是武昌区，武昌区自2005年陆续推出滨江滨湖的中高档项目后，住宅成交均价一路攀升，一度超过了江汉区，但2006年1季度开始向下微调；再者是江岸区和硚口区，江岸区的项目也大多位于繁华的中心城区，定位趋向高端，而硚口区原是老工业区，发展落后，2002年后，随着政府着手推动区域房地产发展和古田板块的崛起，硚口区的房地产市场出现了欣欣向荣的景象，住宅均价也一路上涨。 1.3总结：武汉住宅价格走势呈现两个特点 2004年以来，武汉住宅成交价开始持续上升，特别是2005年涨幅较快，2006年1季度，上涨势头受到抑止。武汉住宅价格走势呈现以下两个特点： (1)商品住宅价格增幅得到有效控制。2006年1季度武汉商品住宅价格与去年同期相比，上涨了24.2%，但与上季度相比，仅上涨了0.67%，增幅明显趋缓。从单个项目的价格变动及总体的价格走势来看，武汉市房价均处于小幅波动，上涨幅度得到有效控制。 (2)从空间上来看，江汉、武昌、江岸、硚口四城区，是支撑武汉住宅价格上涨的四大区域。这四个区域的项目大多集中在中心城区，而且项目均价大都超过4000元/平方米，消费者更加注重地段与成熟配套所带来的居住价值，同时，从成交量来看，中心城区表现也最为活跃，从而对价格的上涨起到支撑作用。 2、住宅价格影响因素分析 2.1从市场基本面看，供给明显大于需求 图5：商品住宅期房各月成交套数走势图(左轴单位：套) ? 图6：商品住宅期房各月成交面积走势图(左轴单位：万平方米) 数据来源：CREIS、武汉房地产市场信息网 市场经济最基本的一个条件就是供求关系来决定价格。从经历了宏观调控后的楼市成交量来看，形势不容乐观。2005年8月到12月，虽然每个月的成交套数都在增加，但成交套数环比增长率总体呈现下降态势，2006年1－2月，因春节等销售淡季的因素，成交套数大幅下跌，到3月份开始回升。2005年8月－2006年3月，月均销售套数在6000－7000套左右，但是根据武汉房地产市场信息网的数据，目前武汉市可数商品住宅的套数为9万余套，也就是说，按照目前的消化能力，纵使没有新的项目加入，