XX年沈阳房地产市场总结系列报告1.docVIP

2008年沈阳房地产市场总结系列报告 报告目录 1 前言 2 市场综述篇 3 开发投资篇 4 商品房供销篇 5 商品房价格篇 6 后市展望篇 2008年沈阳房地产市场总结系列报告之前言 1 沈阳市房地产市场整体概述 沈阳是个有着800万常住人口和200万左右外来人口的省会城市，是全国最大的工业城市，是整个东北地区政治、经济、文化、交通的中心。整个东北区域的房地产市场的中心就在沈阳。振兴东北的政策，对房地产行业的发展提供了难得的契机，使得沈阳房地产市场充满了诱人的魅力，成为一线房地产品牌的新宠。近年来，国内外许多有实力的知名房地产开发商落户沈阳。为了在沈阳持续发展，他们大手笔、大投入在沈阳摆开了“地产豪门盛宴”。从沈阳房地产市场发展状况来看，沈阳的楼市处于平稳健康的发展时期，市场良好，发展潜力巨大。近年来，随着国家住房制度改革的深化、扩大内需政策的实施以及沈阳城市建设步伐的加快，沈阳市房地产市场呈现出投资高速增长，市场成交活跃，价格不断攀升的发展态势。 现阶段，国家针对房地产投资规模过大、房价涨幅过快等问题出台一系列的宏观调控政策，房地产业面临的外部环境发生了巨大的变化。在这种背景下，在现有的规模基础上，房地产业还有多大的发展空间，市场供求关系将怎么变化，从分析入手，对沈阳市房地产业的现状、特点以及发展潜力和制约因素进行剖析，以满足领导的决策需要，促进企业在房地产市场的投资与收益的发展。沈阳市房地产市场的发展现状目前沈阳市房地产开发投资增速较快，200年月统计结果显示, 累计投资额同比增长近40%；新开工项目和面积同比增幅较大，项目数量和面积同比增幅均在25%以上；房地产开发“大盘”项目较多,其中20万平方米的项目有54项，并逐渐成为房地产开发的主导力量； 项目开发周期缩短, 开发速度加快, 年初确定的17项房地产重点项目，已有“沈阳国际饭店”、“万科城”、“沈阳温州城”等9个项目开工建设，还有4个项目将于近日开工。 房地产开发投资规模不断扩大，住宅的主导地位进一步加强。 2007年半年里，赴沈投资的外地房产商超过20家, 所开发的楼盘占沈阳新兴项目的56%, 一半以上还都是大盘, 累计规划占地534万平方米, 累计建面872万平方米, 较06 年同期上涨15%, 创下新高. 全部投资当中, 商品住宅占主导地位. 碧桂圆, 奥园, 新世界、金地、兄弟、远洋等实力雄厚的开发商也纷纷携巨资在沈阳攻城掠地, 碧桂园(2007.HK)今年4月在香港上市, 在香港上市地产股中仅次于李嘉诚的和记黄埔和郭炳湘的新鸿基，位列第三。其新增有关地块主要集中在沈阳，上市后首先将沈阳锁定为异地发展的重点。碧桂园此次在沈阳取得的四地块总面积超过12000亩, 分布在沈阳城南, 浦河, 沈北等4个区域, 其中沈阳沈北新区拿2000多亩土地，是以居住为主体、辅以商业的混合型用地，地块前期工作已经完成并进入开发建设阶段。仅仅在香港主板挂牌一个星期，中国奥园(3883.HK)便传出其在东北沈阳圈地的消息。奥园此番购得地块位于辽宁省沈阳市东陵区，所占地面积约5866667平方米，预期建筑面积 (包括可销售及不可销售) 约976万平方米。房地产业龙头企业万科集团1993年8月便进入沈阳成立全资子公司, 2007年内的数月又在沈阳新增土地4万余亩. 值得注意的是，奥园集团保持了其地价拿地的一贯作风。据其透露，沈阳地块的土地成本仅为483元/平方米。然而与“廉价土地之王”碧桂园(2007.HK)相比，奥园似乎仍难以抗衡。碧桂园2007年中报披露，其集团的平均土地成本约占楼盘售价的7.4%，平均楼面地价每平方米不超过200元。 沈阳土地储备充足, 地价合理. 多年的老工业基地改造时间并不是很长, 使得沈阳较其他国内重点大中城市的土地存有量要仍然高出很多. (2) 存量住宅市场交易量继续增长，但增长幅度小于商品住宅 我市存量住宅市场交易量也创下了往年的新高，但增长幅度要小于商品住宅市场。2007年12月份，我市存量住宅成交57.87万平方米，较上个月上涨了3.78％，与上年同期相比上涨了45.88％。房产“夜市”的举办，以及8月份开始征收存量住宅转让过程中的个人所得税的政策使得存量住宅出现集中成交现象，分流了我市一部分存量住宅的成交，导致本月我市存量住宅的成交量与前几个月相比没有出现大幅度的变化，但与去年同期相比，我市存量住宅的成交量仍有较明显的增长，可见我市今年的存量住宅市场仍比较活跃。 (3) 商品住宅和存量住宅成交均价都呈现出稳中有升的态势 在国家宏观调控政策的积极引导下，我市的房地产价格继续保持着平稳的态势。2008年1-2月份，我市商品住宅销售均价为4350元/平方米，比上个月微幅上涨了0.96％；存量住宅成交均价为3