万都商业街定价策略.docVIP

万都商业街定价策略 一、定价方法与原则 我们在估算项目销售价格时采用的方法是 1.市场类比法:和周围项目进行价格对比 2.投资回报法:根据租金,回本年限计算为15-20年,推算出价格 调查租金和售价水平时，我们以本项目为中心，向周边辐射，分别对项目附近的底层商铺租金进行抽样调查。售价水平是以当前周边正在销售的同类型商业物业为主。与本项目具有可比性的 二、周边竞品情况 08年地震之后。安置房供应量巨大，政府加大对城区的规划，地域面积扩大，房地产开发供应量大增，竞争激烈，人口也分散开来，没有地震之前集中，导致商业氛围不浓，各个区域商业空置率较高，部分商业物业存在有价无市的局面，商业地产市场供应量大，竞争激烈，销售周期很长，大量商业的空置给市场信心打击很大，本区域新建商业一层均价格在18000-20000左右，2、3层价格为6000-8000 销售情况都不佳 商圈名称 商业属性 楼层 售价 租金 出租率 面积区间 蒲阳路-文荟路 沿街商业 1—2 1F35-40/平米 2F17-20/平米 75% 20- 钱江丽坊 特色商业街 1—3 1F 10800-29000 2F 8000-11000 3F 9600 1F50-60/平米 2F40-50/平米 3F30-40/平米 90-900 国际名都 社区商业 1-2 1F18000 2F8000 60-500 堰山和畔 社区商业 1-3 1F19000 1托2F13000 40- 北城阳光及周边安置房项目 社区商业 1 20-25/平米 60% 20- 壹街区 社区商业 1 20-50/平米 70% 20- 蒲阳镇 15-40/平米 90% 。 三 三、价格制定 作为本区域第一个商业配套项目 ,周边人气和商业氛围几乎没有，也无其它配套优势,再加之商业销售情况不佳的大环境情况下，区域商业需要培养，从而形成一定的商业氛围才能带动销售的利好…. 在租金方面，为了能吸引商家入住，先期商业招商通过对周边的对比建议租金比周边租金价格要有一定的优惠，建议一层租金20-25元/平米，二层租金在15-20元/平米，三层租金10-15元/平米 价格估算: 以售价推算 价格 回报年限 得出租金 1F 12000 15 66元/平米 20 50元/平米 2F 6000 15 33元/平米 20 25元/平米 以租金推算（年增长5%） 租金 回报年限 得出价格 执行销售价 1F 25元/平米 15 4500 6381元 20 6000 9764元 2F 15元/平米 15 2700 3880元 20 3600 5950元 3F 10元/平米 15 1800 2592元 20 2400 3970元 在执行销售价的基础上再加上销售让出的优惠、投资返祖的优惠、商铺销售所得税等 四、商铺面积划分建议 整体销售环境较差，为利于招商以及销售，销售上按照整体低总价，降低投资门槛的策略，所以在划分上注重小户面积的划分，同时也降低了创业门槛 一层面积比例：20-30占30% 30-60占30% 60-100占20% 120以上占20% 二层面积比例：50-80占20% 90-120占40% 120以上占40% 三层面积比例：50-80占20% 90-120占30% 120以上占50% 3