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乐泉花园营销推广策略11.doc * 目 录 【前言】…………………………………………………1 第一部分 市场背景分析 一、项目市场分析………………………………………1 二、竞争对手分析………………………………………2 第二部分 SWOT分析 一、项目优势……………………………………………2 二、项目劣势……………………………………………3 三、项目机会点…………………………………………3 四、项目威胁点…………………………………………4 第三部分 产品定位策略 一、楼盘定位及布局规划………………………………6 1、楼盘定位 …………………………………………6 2、布局规划 …………………………………………6 3、建筑外立面建议………………………………………7 4、住宅户型建议…………………………………………7 5、景观环境建议…………………………………………7 6、物业管理规划…………………………………………8 二、目标消费者群定位 ……………………………………9 1、目标消费群职业构成背景……………………………9 2、目标消费群特征描述…………………………………10 3、客户行为习惯分析……………………………………10 第四部分 产品营销策略 一、推广案名、logo设计及释义…………………………10 二、项目核心价值体系的建立……………………………11 三、项目定价策略…………………………………………12 1、价格调研……………………………………………12　　 目 录 2、价格设定依据……………………………………13 四、形象、广告定位、广告主题卖点提炼……………16 1、主题形象定位……………………………………16 2、广告定位…………………………………………17 3、广告主题与卖点…………………………………17 五、项目推广策略………………………………………21 1、项目推广总思路…………………………………21 2、项目销售周期划分………………………………22 3、媒体投放计划及费用预算………………………23 第五部分　现场销售策略 一、销售模式……………………………………………27 二、售楼中心布置及样板房建议………………………27 三、功能分区……………………………………………28 四、设计要求……………………………………………29 五、装修效果……………………………………………30 六、销售准备工作重点…………………………………30 第六部分　营销管理 一、销售管理……………………………………………31 二、人员配置及培训管理………………………………31 三、培训计划……………………………………………31 左岸星光·乐泉花园营销推广全案策划书 【前言】 左岸星光一期销售已经取得圆满的成功，今天，回首曾经走过的历程，我们得到的不仅仅是楼盘销售一空的喜悦，更多的是沉甸甸的思考。左岸星光楼盘的成功消化，凝聚了太多人的心血。我们非常感谢开发商乐多地产所给予的支持，当然，也对我们的销售人员的兢兢业业的努力工作表示最深切的敬意。 目前，无锡的房产市场已经进入一个平稳发展的阶段，但是随着市场的成熟，新盘与大盘的不断涌现，房产市场的竞争却愈加激烈。本项目所在的北区，各个楼盘之间的激烈竞争，必将对本项目二期的推广产生很大的压力。 本公司的销售队伍，在一期销售方面的成绩是斐然的。随着公司的不断发展，我们引进了一批专业人才，在整个策划以及广告推广上都取得了长足的进步。相信在二期的策划销售中，能够把最出色的一面展现出来。 本案类属于“小家碧玉”，想要在众多“大家闺秀”中脱颖而出，必须让产品更具个性，让客户更加心动，让物业品牌更有魅力……这些都是本案策划书中主要阐述的。 第一部分 市场背景分析 一、无锡住宅市场分析 2005年对于本案来说，是竞争与机会并重的一年，相信以对市场的细致分析、有效的营销策略及采用大众媒介对本案进行推广宣传，定能为达到本案的销售目标起到决定性的作用。 中国楼市，受宏观调控政策的影响，已经步入，房产界的整合、调整时期已经来临消费者购房也已渐进理性，抢购热潮去无锡市2005年第一批国有土地使用权挂牌出让经过前期的调查发现，对本案推广将可能竞争威胁的项目来自、、等几个项目，下面将逐个对此做简单的分析：（STRENGTH）雄踞商业龙头位置、相毗邻周边围绕多个大型住宅群，拥有消费群，公里范围内有效辐射等（WEAKNESS）一些不可回避的市场事实，成了二期推广的拦路虎：客户对本案的第一印象规模小，房产品质一般周边环境，与大型公建绿化存在距离商，沿街商铺的嘈杂性质影响居住环境一期广告投放已停止较久，一切推广须从零开始（OPPORTUNITY）（THREAT）同期开发楼盘增加，市场竞争加剧 1、楼盘定