北京万科城市花园百合园、云枫阁销售企划书1.doc

北京万科城市花园 百合园、云枫阁销售企划书 目 录 1. 万科城市花园项目简介 3 1.1. 万科集团简介 3 1.1.1. 万科集团 3 1.1.2. 北京万科 6 1.1.3. 北京万科物业 6 1.2. 北京万科城市花园 7 1.2.1. 市场定位 7 1.2.2. 开发过程 7 1.2.3. 价格策略 8 1.2.4. 宣传方式 8 1.2.5. 前期总结 8 2. 百合园、云枫阁销售企划 10 2.1. 市场二次定位 10 2.1.1. 客户群特征分析 10 2.1.2. 竞争对手分析 15 2.2. 产品设计 19 2.2.1. 设计思想 19 2.2.2. 户型介绍 19 2.2.3. 产品数量 21 2.3. 销售计划 23 2.3.1. 公司利润与回款要求 23 2.3.2. 工程施工进度计划 23 2.3.3. 销售计划 24 2.3.4. 开盘准备 25 2.3.5. 销售进度安排 26 2.4. 价格策略 28 2.4.1. 影响定价的因素 28 2.4.2. 价格策略 28 2.4.3. 滞销对策 29 2.5. 销售控制 31 2.5.1. 价格控制 31 2.5.2. 整体楼盘 31 2.6. 促销方案 31 2.6.1. 目标客户群特征（以丹桂园成交客户作参考） 31 2.6.2. 诉求点 32 2.6.3. 交通潜力 33 2.6.4. 各销售阶段诉求点 33 2.6.5. 产品包装 34 2.6.6. 销售渠道 35 2.6.7. 主要宣传方式 35 2.6.8. 年度宣传计划 39 2.7. 销售管理 45 2.7.1. 营销 45 2.7.2. 前台销售 45 万科城市花园项目简介 万科集团简介 万科集团 万科集团全称为万科企业股份有限公司，是中国大陆首批参照国际惯例公开招股上市的公司，也是国内较早从事商品住宅开发的企业之一。公司于1988年介入房地产领域，自1992年开始，明确房地产为公司核心业务，并进行跨地域房地产经营。在此期间，选择了深圳、北京、上海、天津、沈阳、青岛等区域经济中心进行中高档城市居民住宅的规模开发，相继推出了以“城市花园”命名的精品住宅系列。 秉承“以人为本”的开发理念，经过十年的探索与悉心经营，万科地产以其注重“家”与“园”相结合的整体规划、亲情般的物业管理和超前的建筑设计风格，在同行中脱颖而出，成为国内著名的房地产开发企业。“万科城市花园”业已成为享誉全国的住宅品牌。 万科集团地产项目 深 圳：天景花园、威登别墅、荔景大厦、景田城市花园 深圳城市花园－桂苑、福景花园、万科彩园、金景苑 万科俊园、万科温馨家园、万景花园、四季花城、万华豪情家园 北 京：北京万科城市花园、北京万科星园 上 海：上海万科城市花园、上海万科广场、优诗美地、西郊花园 天 津：天津万科城市花园、天津万科都市花园 天津万科中心、天津世贸广场、天津万科新城 沈 阳：沈阳万科城市花园、紫金苑、东情苑 大 连：大连万科邮电大厦 鞍 山：鞍山东源大厦 成 都：成都万兴苑 北 海：北海万科城市花园 北京万科 北京万科企业有限公司是万科集团附属子公司，现有北京万科城市花园、、、、、、、 北京万科物业 北京万科城市花园由北京万科物业管理公司荣誉管理，于1997年获得“北京市优秀物业管理小区”称号，于1998年获评“全国物业管理优秀（示范）小区”。 万科集团是国内最早涉足物业管理领域的企业集团之一。万科的物业管理经过近十年的探索，以其规范化、专业化、人性化的服务水准在同行中脱颖而出，不断取得骄人的成绩。1996年10月，深圳万科物业管理公司在国内率先通过ISO9002第三方国际认证。1996年12月，又在国内首次物业管理投标中一举中标。截止1998年底，万科在全国各地开发的房地产项目中已有13个被建设部评为“全国物业管理优秀（示范）小区”。 北京万科物业管理公司自1995年成立以来，借助集团物业管理优势，不断追求规范化、专业化，凭借良好的服务态度和完善的服务保障体系，在北京地区形成了突出优势，在同行和客户中树立了良好的口碑。公司现有各类专业服务人员260余人，本着“至诚服务、、、、ISO9002质量管理体系，从细部着手，全面改进，对员工进行国际水准、、北京万科城市花园 市场定位 北京万科城市花园的开发具有明显的阶段性和层次性：有普通的6层板楼和小面积的3层公寓（总价40万）；有中高档的平层、复式公寓（60—100万）；也有豪华的联排别墅（150万）。虽然不同的产品吸引了不同的客户，但客户主要还是来自外企白领、私企业主和自由职业者等几个群体的不同收入层面，绝大多数受过高等教育，具有良好的文化修养。 由于城市花园开发的初级阶段（94—96年），