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南京商业地产危与机的专题 [主持人：]各位下午好，今天非常高兴举行新经济形势下南京商业地产危与机的专题研讨会，本来这次会是针对政府投资者以及零售商等等方方面面共同在商业地产领域的参与者提供一些建议和一些好的规划和未来的一些设想，包括中商联商业地产机构在利时半年多的时间制作了一部南京商业地产发展报告，真实地向大家展示过去南京商业地产发展的态势和未来发展情况，今天非常有幸请到了很多重量级的专家和嘉宾参加这次研讨，接下来重点介绍一下几位与会嘉宾：郭增利先生，中国购物中心产业资讯中心主任，是中国最早从事购物中心和商业地产的研究人士之一，推出了许多关于零售房地产的理论和专业名著，并于03年主持编写了中国购物中心发展研究报告，07年当选为亚洲购物中心协会轮值主席，让我们掌声有请郭增利先生上台就坐。(2009-04-17 14:32:01) [主持人：] 第二位是来自深圳的王浩宇先生，深圳美丽集团执行副总裁、深圳美丽商业地产有限公司董事长、中国购物中心专业认证委员会专家委员，曾经获得中国购物中心2006年度、2007年度职业经营奖，具有18年的商业零售管理以及商业地产经营的从业应验，今年侧重于购物中心的规划管理与商业地产的经营实践经验。今天我们也请到了王浩宇先生从其他城市的角度看一看南京的商业地产发展，有请王浩勇先生。 刚才两位，一位来自北京，一位来自深圳，下面请到南京国际广场购物中心总经理冯仕勋，冯先生具有40年的经营管理经验，成功运营过许多大型商业地产项目，超过了20个，面积也超过了一百万平方，其中非常著名的包括广州的天河城以及上海金贸大厦等项目，现在洪先生从事的项目刚好是未来在湖南路非常有发展的项目，我们掌声有请洪先生上台就坐。 刚才大家看到了这位是来自香港的，接下来我要介绍的是南京本地的，是南京商贸局政策法规处处长里李绍明先生，他对商业地产有非常深厚的理论和学术基础，也是我们经常向他请教的老师，他对南京商业地产、商业零售、商贸流通领域是非常了解的，我们今天也想听听李处对商贸零售以及商业地产的看法，有请李处。 接下来我做一下自我介绍，汪洋，1995年从事房地产，从99年开始深入介入商业地产，曾经做过的项目包括华东MALL，深圳金基集团的百纳广场等，从2006年到2007年曾经在郭主任的麾下做中国购物中心产业中心，在365和社会各界的关注之下，我们现在发展比较迅猛，同时我们基于进入这个市场的考虑，我们也真正用心、深入地做了南京商业地产发展报告，我们也真实地了解我们所参与的市场和城市的商业地产的真实状态，待一会儿我会跟介绍一下我们的脉络和我们谈的问题，包括我们看到南京商业地产发展中的一些症结。首先想让大家分享一下新经济形势下中国的商业地产和整体情况如何，这里让我们掌声邀请郭增利先生做专题的演讲，谢谢郭增利先生，谢谢各位。 (2009-04-17 14:32:45) [郭增利：]非常高兴，今天下午虽然人不多，但是这样我倒觉得轻松、压力小，希望能跟大家有很好的互动，有些观点也希望在小范围的当中能够做交流。其实金融危机发生之后，都引起了各方的反思，对商业地产也的确发生了一些变化，针对这次会议主题，我个人认为机遇应该是更大一些，所以我今天跟大家交流的过程当中有风险的一面，同时也有商业地产发展过程当中出现的新变化，在这种新变化有可能会对整个商业地产下一步的发展会起到积极引导作用。因为毕竟从2001年之后，中国的发展进入了相当迅猛的阶段，在这个迅猛的过程中需要我们做阶段性的修整过程。 我想在整个下午的沟通过程当中，我希望谈商业地产发展状态时，谈危机、机会，我不想单纯从开发数量上看，我希望今天下午跟大家讨论的是商业地产各个环节出现的变化，包括开发、投资、招商运营几个方面，首先我们看一下开发方面，其实商业地产开发近年来的确出现了一些新的特点，这个特点最核心的是很多城市商业地产项目都对功能组合在进行深度调整，并且商业地产在整个城市发展中的地位和作用越来越高了。大家可以回顾一下，因为我不知道今天在座的各位有哪些来自开发商，又有哪些是零售商，但是无论做开发商还是零售商大家都可以考验一下，过去中国地产出现的变化，在梳理过程当中，我把03年看作中国商业地产井喷年，这一年中国商业地产的增长率达到64％，是从2000年以后，到现在甚至08年都是最高的。在04年的时候，中国的商业地产进入了招商年，为什么？当有巨大的量之后，这些商业地产一定要有商家合作，但是这么大体谅的商业地产跟商家合作的时候，商家可能都是有限的，同样在04年对于很多开发商大家关注的是招商问题，所以04年一定程度上是商业地产的招商年，但是转入到2005年，中国的商业地产一年都有一个主题，这是因为中国可能每个阶段都要经历这个阶段必然要经历的洗礼，到06年招商率达