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双山项目策划书 审阅部门： 编制部门： 营销管理部市场及定位小组 编制时间： 2012.3.1—2012.3.7 目 录 第一部分：项目策划前提条件 1 一、战略条件 1 二、市场条件 1 （一）主城区高档物业市场总结分析 1 （二）区域市场（西部城区）总结分析 1 （三）竞争市场总结分析 2 （四）市场条件关键点 3 三、区域条件 3 （一）项目在重庆市都市圈中的地理位置 3 （二）项目区位、交通与幅射范围 3 （三）区位城市认同与归宿 5 （五）项目区域条件关键点 6 四、地块条件 6 （一）规划条件 6 （三）视线分析 8 （四）用地条件关键点 9 第二部分：项目定位 9 一、定位目标 9 （一）经营定位目标—— 9 （二）客户定位目标—— 9 （三）产品定位目标—— 9 二、客户定位 10 三、主题定位 10 （一）项目关键词 10 （二）主题提炼 10 （三）主题定位 11 （四）主题载体 11 （五）案名 13 三、产品定位 13 （一）产品方向 13 （二）功能分区 13 （三）面积与套型配比要求 15 第三部分：项目实施节奏建议 17 第四部分：项目财务分析与盈利模式取向定位 18 （一）项目财务分析 18 （二）盈利模式取向定位 18 第五部分：项目风险与规避措施 19 第一部分：项目策划前提条件 一、战略条件 二、市场条件 （一）市场总结分析（根据项目需要分析市场） 1、刚需产品高度集中化 据西城区2011年至2012年3月重点楼盘成交数据不完全统计，大西区整体成交呈现高度化集中趋势，其中刚需高层产品，占比高达93%，花园洋房及别墅合计，仅占8%。中高端产品主要集中二郎双山和华岩片区。 2、房型主要集中两房、三房户型 3、总价高度集中45-60万 由于该区域产品业态刚需产品高度集中化，主力成交面积50-80㎡，导致该区域成交总价主要在45-60万。 5、政策对区域影响大还是不大 因为是在大渡口、九龙坡以及沙坪坝、高新区的交界处，周围人口众多，需求量大，尤其是刚性需求量大，在政策打压下，刚需产品相对受政策的影响较小。 （二）区域市场（西部城区）总结分析 西区市场总结分析 产品形态 　 高层 小高层 多层 花园洋房 别墅 　 西南片区 　 比例 　 户型 　 单间配套 一房 两房 三房 四房 五房以上 西南片区 比例 主力面积区间 　 单间配套 一房 两房 三房 四房 五房以上 高层、小高层、多层 价格区间 　 高层 小高层 多层 花园洋房 别墅 　 西南片区 备注：（1）以上数据包括*等板块 数据来源：* 小结： 西区市场供需总结对比分析 根据西区供应与问卷调查换房需求对比分析： 产品型态比较 　 高层 普通多层 花园洋房 叠加别墅 联排别墅 独立 别墅 近两年供应产品型态 产品户型比较 　 一房 两房 三房 四房 五房 五房以上 　 　 近两年供应户型 　 高层产品面积比较 　 30－60 60－80 80－90 91－100 101－120 120－140 141－160 161－200 200以上 近两年供应面积 小结： （三）竞争市场总结分析 1、项目周边未来1－2年供应项目分布图 （楼盘地图） 2010年 2011年 供应情况 型态 体量 （万㎡） 型态 体量 （万㎡） 2、项目周边未来1－2年供应情况 分析： 项目 体量 2010年 2011年 2012年 （四）市场条件关键点 三、区域条件及项目区位 （一）区域条件 1、区域概况 本项目位于“泛二郎-双山-彩云湖”片区双山二郎片区，该区域在城市发展进程（2005年“重庆向北”到2009年“主城西进”）中，成为大渡口政府打造的西部生态宜居高地。 随着重钢的搬迁，在短短三到四年时间里，由老工业园区突变中央生活区。2010年后，交通、配套、居住、商业多重升级；目前已成为典型的公园环绕、楼盘密集的重点发展的“中央居住区”，高达600万平米以上的在售、在建房地产项目，较高的性价比，是重庆主城房地产市场中“价格洼地”。 2．区域辐射能力 双山片区在3-5年内，将建成一座占地近3平方公里，人口约8-10万人的现代化公园式生态居住新城。其辐射人口包括大渡口、九龙坡、沙坪坝及高新区等。 楼盘竞争格局 （图） 随着“泛二郎-双山-彩云湖”片区居住地价值的凸显，该区域被众多开发企业看好，目前聚集金科、协信、中交、保利、晋愉、东海、和泓、同天、渝高、香港恒基、朵力、恒高、兴茂、春风地产等房企数十个项目。双山片区是新