城中村改造拆迁补偿.docVIP

城中村改造 ? 城中村（居）制定拆迁改造安置实施方案。 1、城中村（居）拆迁改造安置实施方案应包含以下内容：改造项目的位置、范围、建筑现状、使用情况；改造的时间安排、村民意愿、投融资计划；拆迁补偿安置方案；有关改造的其它事项。 2、城中村（居）拆迁改造安置实施方案制定完成后，首先在改造区域进行公示，广泛征求村民意见，时间不少于7日，期满后召开村党员大会和村民代表会议，组织党员和村民代表讨论修改，取得与会过半数以上人员同意，经房屋拆迁行政主管部门初审后上报市城中村改造工作领导小组审批，审批通过后在改造区域内进行公示。 （四）村（居）委会按照批准的拆迁改造修建性详细规划和城中村（居）拆迁改造安置实施方案组织实施。 1、村（居）委会在实施拆迁改造过程中，要严格按照基建程序办理各项许可手续，组织开工建设。 2、凡需与房地产开发公司合作实施拆迁改造的村（居），必须通过土地招拍挂形式公开招标，确定合作的房地产开发公司。 六、土地使用政策 （一）按照“定性、定量、定位”的原则，立足于保障村民住宅建设的安置用地、村民生产经营设施建设的发展用地和社会公共事业、公共设施用地，在本村现有土地上进行改造开发建设，或采取等价置换的方式，通过统筹安排土地资源，另行选址进行迁村并点，组团开发。 （二）城中村（居）拆迁改造用地安排 1、安置用地。按照农村目前每户二分（133平方米）宅基地、容积率为0.8换算，拆迁改造的村按照每户106平方米建筑面积和容积率为1.3的标准，来确定用于安置原村民建设住宅楼所需的土地（每户占地约81.5平方米）。 在保证现有村民全部安置的基础上，给村集体预留适龄结婚青年和人口增长）安置住房备用地，面积根据各村确定安置住房用地面积30%的标准计算（应由村和相关开发商按照适龄村民的年龄段和人数建设相应规模的住宅楼，价格可以按照第七条拆迁补偿安置政策中的第（二）项第三款的规定，享受优惠价格）。 安置土地必须位于城中村（居）现有的宅基地内，否则不能享受相关的优惠政策。 安置用地按照农村宅基地有关手续办理土地使用手续；有条件的村可以根据村民意愿办理国有划拨土地征用手续。 2、生产、生活保障用地。为解决村民的就业和生活保障，按各村现有人口每人10平方米的标准，在宅基地内预留商业用地。 3、商品房开发用地。剩余土地通过招拍挂形式出让土地使用权，进行商品房开发。 对于原有民房密度较大，居民户较多，空闲地较少村庄的拆迁安置，主要通过建设小高层、高层住宅提高容积率的途径解决土地问题，以保证利用本村现状土地完成拆迁安置工作。 七、拆迁补偿安置政策 （一）补偿安置原则 1、根据国家和省有关拆迁法规的规定，结合我市的实际情况，对合法的居民住房、商业用房实行产权调换和货币补偿两种补偿安置方式，由被拆迁人自由选择；对工厂企业按照中介机构评估的市场价格进行货币补偿；对村（居）委的办公房产和设施、养老院、基础教育学校等公益性用房，按照住宅房屋的标准进行货币补偿，需要重建的由市政府重新规划选址。 2、对合法的住宅房屋原则上实行一户置换一户安置房。 3、对户口不在拆迁改造村（居），但拥有房产的人员，其被拆迁房屋原则上只给予货币补偿。 4、参照《城市房屋拆迁管理条例》第二十六条规定：“拆迁房屋实行货币补偿的，货币补偿的金额按照被拆迁房屋所处区位的新建普通商品房市场价格评估确定”。因楼层差价、异地安置等原因造成拆迁房屋的价格和用于产权调换房屋的价格差异的，由房地产行政主管部门公示并备案的房地产评估机构按照建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》的有关规定进行评估，依据评估价格予以补偿，住宅房产的评估应采用市场比较法。 （二）拆迁补偿和安置 1、拆除住宅房屋的补偿和安置 （1）实行货币补偿的，按照拆除房屋《房屋所有权证》载明的建筑面积（层高高于2.2米的非简易结构房产），或能证明其合法来源但未办理产权登记的房屋由房产测绘机构测量的建筑面积，按评估价格进行补偿。 （2）实行产权调换的，按照拆除房屋《房屋所有权证》载明的建筑面积，或能证明其合法来源但未办理产权登记房屋由房产测绘机构测量的建筑面积（层高高于2.2米的非简易结构房产），等面积置换安置房产，楼层差价按照中介机构评估的住宅楼住宅部分整楼平均市场价格： 一楼：+0% 二楼：+10% 三楼：+20% 四楼：+10% 五楼：-20%（如果包括阁楼且阁楼不计建筑面积的+20%） 储藏室的价格按照住宅部分平均价格的50%计算。 多层以外的安置房的楼层差价另行确定。 （3）用于拆迁安置的房屋建筑面积最低标准为70m2（含70m2）。拆除住宅房屋的合法建筑面积低于安置房屋面积的，且选择安置房面积大于拆除房屋面积部分在10 m2以内的（含10 m2）按照建筑成本价格出售给被拆迁人；10 m2-20 m2（含20 m2）部分按照成本价格出售给