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城市化、人口流动与房价 中国当代房地产研究专题之一 一、城市化基本规律及驱动机制 由联合国新近出版的《世界城市展望2007》显示，截至2007 年底，全世界约33 亿人居住在城市中，世界城市化水平首次突破50%，经过自工业革命以来200 多年的发展，全世界正式步入城市化社会，这将对世界经济社会产生广泛而深刻的影响。 纵观世界城市化历程，呈现出两个基本规律： （1）城市化率沿着S 型曲线变动：城市人口超过30%，城市化进入加速期。城市化进程明显加快，直到城市人口超过70%； （2）城市化进程按人口流动主导方向分为四个阶段： ?? 从农村进入城市； ?? 从小城市进入大城市； ?? 从城区进入郊区（大城市郊区化）； ?? 进入郊区（郊区城市化，形成“大都市圈”）。 （1）城市化率沿着S 型曲线变动 1975 年，美国地理学家诺瑟姆通过对各个国家城市人口占总人口比重的变化研究发现， 城市化进程全过程呈一条S 型曲线，具有阶段性规律： ?? 当城市人口超过10%以后，进入城市化的初期阶段，城市人口增长缓慢； ?? 当城市人口超过30%以后，进入城市化加速阶段，城市化进程逐渐加快，城市人 口迅猛增长； ?? 当城市人口超过70%以后，进入城市化后期阶段，城市化进程停滞或略有下降趋 势。 图 1：城市化率沿S 型曲线变动 资料来源：诺瑟姆（美国），招商证券研发中心 （2）按人口流动的主导方向，城市化进程分为四个阶段 城市人口的增减包括两种方式：第一种方式是自然增减，即原有人口的生老病死所引起；第二种是由于人口迁移所导致的人口变化。虽然在不同的阶段，城市人口增减的主要方式是不同的，但是反映在数量指标上，都是城市人口或增加或减少。为了简化分析以便于理解，我们将城市人口的增减统一视为人口迁移所致。 根据对美日韩三国城市化进程中人口迁移的主导方向的研究，可以看出，按人口流动的主导方向，城市化进程可进一步细分为四个阶段： 第一阶段——从农村进入城市：一般情况下，在城市人口低于50%的时候，人口迁移以农村人口迁入城市为主； 第二阶段——从小城市进入大城市化：当城市人口超过50%之后，人口迁移以城市之间的相互移动为主，城市进入规模结构优化时期。这一阶段的基本特征是：小城市是全国城市的主要呈现形式，人口迁移以小城市人口迁入大城市为主，农村人口向城市迁移为辅。农村人口一方面填补小城市人口迁出留下的空白，另一方面直接迁入大城市寻找就业机会。 第三阶段——大城市郊区化：当城市人口超过70%之后，大城市成为全国城市的主要呈现形式，人口迁移以大城市城区人口迁入大城市郊区为主，大城市郊区人口逐渐超过城区人口。事实上，早在城市人口超过50%的时候，小城市占主导地位的时候，少数大城市化就已经开始了郊区化进程。但是在这一阶段，大城市占主导地位，人口由大城 市城区向郊区迁移成为一个普遍的趋势，而且规模巨大。 第四阶段——郊区城市化，形成大都市圈阶段：人口继续向郊区迁移，这一阶段的基本特征是郊区功能由居住扩展至工商业，郊区演变为中小型城市。这些中小型城市与原来的城市城区形成功能互补，相互促进的大都市圈，随着通勤成本进一步下降，城市与农村相互融合，进而形成所谓的“大都市圈”。最终，人口迁移在农村、小城市、大城市中心城区和郊区之间的迁移趋于稳定。城市和农村相互融合。 上述基本规律是否符合中国？是否有助于我们对中国城市化走势的判断？ 上述问题的答案取决于城市化进程的驱动机制。如果驱动机制类似，那么其表现形式也应基本一致。正因为如此，我们接下来先探讨城市化的驱动机制。 二、城市化的驱动机制 所谓城市化是指由工业化而引起的经济发展和人口向城市聚集和分化的过程。工业化是城市化的长期驱动机制，工业化和城市聚集效应共同决定了城市化的规模结构。 （1）城市化进程的长期驱动机制 在工业化的推动下，一方面分工进一步细化导致产业向多元化发展，另一方面新的产业不断形成并逐步发展成为主导产业，推动产业结构由低向高演进（宏观层面所反映的是第一产业占比下降，第二三产业占比依次上升）。由于城市具备较强的聚集效应（城市的聚集效应主要表现为规模经济与交易成本节约），迎合了产业结构调整的需要，因此新的产业不断向城市聚集，城市在整个国民经济中所占比重不断提高，导致经济结构的城市化。与经济结构城市化相伴随的是，新增就业主要在城市中产生，城市就业人口占整个国民经济中的比重不断提高，进而形成了就业结构的城市化。就业结构的城市化必然引起劳动力向城市迁移，导致人口结构的城市化。值得注意的是，工业化推动城市化的发展，有一个极其重要的隐含条件：即劳动力能够在城乡之间自由流动。工业化的水平很难用具体的指标予以量化，目前被广泛采纳的反映一国工业化水平的指标是工业产值占GDP 的比重（或第二产业占比）、人均GDP（或人均GNI）。为了更