城市房屋拆迁管理制度与政策知识汇总.docVIP

房屋拆迁补偿的对象房屋拆迁补偿关系到拆迁当事人的经济利益，我国《宪法》规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要可以依照法律规定对公民私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”为保证被拆迁房屋的所有人的合法利益，拆迁人应当对被拆迁房屋所有人给予补偿。应该明确的是，补偿的对象是被拆迁房屋的所有人，而不是使用人。所有人既包括公民，也包括法人。　城市规划的基本概念按照城市规划的实质内容，可分为制定规则和执行规则两个层面。 　　1、制定规则。主要包括两个方面： 　　①通过立法程序形成与城市规划相关的法律、法规、规章、规范性文件和技术规范; 　　②按照一定程序编制完成的规划，包括城镇体系规划—总体规划(分区规划)—详细规划(包括控制性详细规划和修建性详细规划)。 　　·总体规划：是对城市作出的宏观规划安排，主要包括确定城市的性质、规模和发展目标，城市的布局结构(如主城、外围城镇及其之间的生态隔离带)，城市的土地利用和分配(如划分为居住、工业、商业金融等)，城市的主要道路网架(如外围的“两环十二射”、主城内的“经五纬九”)，等等。 　　·控制性详细规划：是对每一块土地作出的具体规划安排，主要包括土地的使用性质，土地的使用强度指标(容积率、覆盖率、建筑高度等)，道路和工程管线的位置，空间环境的规划要求，等等。 　　2、执行规则。就是根据相关的法律、法规以及经过审批的规划对各项建设实施规划管理的行为。根据城市规划法，城市规划实施管理的基本制度是规划许可制度，即我们通常说的“一书两证”。 　　·《建设项目选址意见书》 建设项目的规划选址管理的法定文件。规划部门根据城市规划及有关法律、法规对建设项目地址进行确认或选择，并核发《建设项目选址意见书》。 　　·《建设用地规划许可证》 建设用地的规划管理的法定文件。规划部门根据城市规划法律规范及依法制定的城市规划，确定建设用地位置和范围，审核建设工程总平面图，提供土地使用规划设计条件，并核发《建设用地规划许可证》。 　　·《建设工程规划许可证》 建设工程的规划管理的法定文件。规划部门根据依法制定的城市规划及城市规划有关法律、法规和技术规范，对各类建设工程进行组织、控制、引导和协调，并核发《建设工程规划许可证》。 房屋拆迁补偿的形式和标准拆迁补偿的对象是被拆除房屋及其附属物的所有人。所有人在此不仅指产权人，还包括两种代管人：一是私有房屋的代管人，即私房的产权人不在本地或者由于其他特殊原因而委托的全权代理人;二是国家授权的国家所有的房屋及其附属物的管理人，即房地产管理局。 拆迁补偿的范围是被拆除的房屋及其附属物。但拆作违章建筑、超过期限的临时建筑不予补偿，拆除未超过批准期限的临时建筑物给予适当补偿。适当补偿可理解为对临时建筑在使用期限内的残存价值进行补偿。 　　国家保护房屋所有人的合法权益，这一原则在我国宪法、民法通则、私有房屋管理条例等法规中都有明确规定。因此，所有人要求拆迁人对拆迁房屋造成的损失给予补偿是他们的法定权利，拆迁人对所有人进行补偿是他们的法定义务。而且，拆迁补偿是一种民事法律关系，双方当事人地位平等，应该遵循公平和等价有偿的民法原则。 　　一、拆迁补偿的形式 　　(一)拆迁补偿的形式有三种，即产权调换、作价补偿和产权调换与作价补偿相结合。 　　1、产权调换。 　　是指拆迁人用异地或者原土地上再建设的房屋与被拆迁人的房屋进行交换，被拆迁人原来的房屋被拆迁后仍然保留相应的房屋产权。 　　2、产权调换。 　　对于拆迁人来说有影响余房率的负面作用，但是有利于保护被拆迁人的房屋产权和其他合法权益，也是与住房制度改革的大趋势相符合的，所以《拆迁条例》赋予被拆迁人要求以产权调换的形式给予补偿的权利，并且规定：“拆除出租住宅房屋，应当实行产权调换。”当然，产权调换也不是绝对的，对于还建有特殊困难，又没有其他房屋可供调换的建设项目，被拆迁人产权调换的要求就不能给予支持。另外，拆除地上附属建筑物也不实行产权调换，但要付给被拆迁人拆迁补助费。 　　3、作价补偿。 　　指拆迁人以支付货币的方式，赔偿被拆迁人因拆除房屋所造成的经济损失。作价补偿是拆迁人乐于采用的一种形式，它不仅可以一次性解决房屋拆迁安置中的种种问题，而且还可以有效提高房地产经营效益。不足之处是使用拆迁人从事房地产开发初始投资过大。 　　产权调换与作价补偿相结合是指在拆迁补偿中，对被拆除的房屋一部分实行产权调换，一部分实行作价补偿。这是一种折衷的形式，有利于协调拆迁双方在补偿形式问题上的分歧。 　　二、拆迁补偿的标准 　　产权调换的补偿标准是按照被拆除房屋的建筑面积计算的。 　　所谓建筑面积，一般是指产权人拥有房屋的各层建筑面积的总和，具体实施中按照1982年国家颁布的《建筑面积计算规则》执行