某别墅项目立项投资建设可行性论证研究报告书.doc

某某别墅项目投资 可行性研究报告 目 录 第一部分 项目决策背景——七大利好因素 4 一、上海市经济保持着快速健康的发展 4 二、上海市房地产市场供销两旺，持续看好 5 三、上海别墅市场全面繁荣，量价齐升 6 四、上海市嘉定区发展势头良好 7 五、F1方程式赛车场距本项目仅4公里 8 六、南翔镇国际化社区——“格林风范”的启动拉开了南翔新镇建设的序幕 9 七、嘉定区政府将引轻轨至南翔镇 11 第二部分 项目及周边环境分析 12 一、项目位置 12 二、项目现状 12 三、项目周边3000米范围内的社区配套 14 四、项目的初步评估 16 第三部分 市场现状及其趋势判断 16 一、上海市房地产市场整体分析 16 二、上海市别墅市场整体分析 21 三、上海市外环线周边可类比的别墅项目分析 37 四、南翔镇房地产市场及楼盘分析 41 第四部分 项目优劣势分析及产品的营销建议 43 一、项目优劣势分析 43 二、产品的营销建议 44 第五部分 项目均价的预测 47 一、类比价值预测法 47 1、根据本项目与周边可类比别墅项目的价值比较判断本项目可实现均价 47 2、根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能的市场均价 50 二、某某别墅4000——5000元/平方米的均价预测与别墅市场的有效需求相一致 51 三、分析各价位下的均价的销售风险 52 第六部分 项目的投资收益分析 53 一、销售收入预测 53 二、别墅成本预测 54 三、项目利润测算 55 四、现金流量测算 57 五、经济指标汇总 58 六、敏感性分析 58 第七部分：综合分析与建议 60 第一部分 项目决策背景——七大利好因素 一、上海市经济保持着快速健康的发展 上个世纪末的最后十年，上海这片热土日新月异神奇般的变化让世界为之折服。从’99《财富》论坛到上海合作组织成立会议，从APEC会议到刚刚申办成功的2010年世博会，上海这颗东方明珠正以无法阻挡的魅力成为全世界关注的焦点。 如果仔细端详中国“雄鸡”状的版图，您会惊奇地发现：从辽东半岛的鸭绿江口到广西防城港市的东兴镇，绵延18000多公里的大陆海岸线轮廓，正恰似一张拉满的强弓。弓弦是南北交通大动脉——京广铁路，滚滚东去的长江则是那支着力待发的利箭，而上海，这个远东最大的城市，就位于这支利箭最锋锐的前沿 别墅市场的异军突起，是房地产市场长期培育的结果。其主要来自于政府采取了积极的财政政策，体现了“扩大内需，拉动市场”的经济策略。由于上海市的GDP值已超过4500美元，消费方式和消费习惯正处于转新阶段，符合时代需要的新型住宅观念正逐步被普通购房人士所接受。上海作为国际大都市的地位和形象日益牢固，无论从世界范围，还是从国内范围来讲，上海正越来越成为人们向往的城市。成功人士纷纷选择在上海投资、置业和安居。 在目前上海房地产整体运行态势良好的前提下，在不同区域，各种类型的别墅尚有一定的发展空间。2003年仍将是别墅市场发展的高潮期。 四、上海市嘉定区发展势头良好 嘉定区位于上海西北部，中心位置在北纬31°23′，东经121°15′。东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴凇江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。总面积464.2平方公里。全境地势平坦，东北略高，西南稍低。市、区级河道蕰藻浜、练祁河、娄塘河横卧东西，向东流经宝山区直通长江和黄浦江；盐铁塘、横沥、新槎浦纵贯南北，与吴凇江、浏河相连。河道总长1800余公里，平均河网密度为每平方公里4公里。 嘉定区工业生产产销衔接状况良好，工业经济效益稳步提高。汽车零配件、电子电器、金属制品、纺织服装等重点发展行业是工业经济的支柱，其工业产值占全区工业总产值的29.6％。非公有制经济规模不断壮大，成为工业经济的主力。外商投资企业和私营企业的工业产值分别占全区工业总产值的45.5％和20.l％。在世界排名前 500家公司中，有10多家在嘉定投资办企业，如美国通用电气 、德国大众、日本富士通、荷兰飞利浦等。市、区、镇三级工业区和希望、蓝天、沪太、徐行等20多个私营经济小区的工业规模集聚效应正日益显现。 五、F1方程式赛车场距本项目仅4公里 上海国际赛车场位于嘉定安亭镇，在宝安公路的北面，嘉松公路的东面，规划面积5.3平方公里，由赛车场区、商业博览区、文化娱乐区和发展预留区等板块组成。现在动工的是赛车场主体部分——赛车场区，占地面积约2.5平方公里，主要由塞岛及其他9组赛道、主、副看台、车队生活区、维修站、缓冲区及配套设施等几个部分构成。其中高速赛道呈“上”字造型、总长约5.451公里，适合于各种不同赛车、特别是一级方程式即F1赛车比赛。宽度介于13至20米之间，拥有15个不同转弯半径的弯道和9个不同长