广东深圳市龙岗名流商业广场前期策划报告.docVIP

名流商业广场 市埸调研及建议 （一） 深圳市联昌房地产交易评估有限公司 二零零零年一月二十六日 深圳市万利达房地产开发有限公司： 总经理陈达岗先生： 副总经理莫伯平先生： 衷心感谢贵公司的信任及给我们提供这种机会。 承蒙信任，我们有幸能向贵公司提交我公司——深圳市联昌房地产交易评估有限公司的“名流商业广场市场调研及建议之一”，供贵公司领导决策时参考。 本建议是基于目前深圳市及龙岗房地产市场，结合我司专业人员近10年的专业经验及对本项目相关物业调查研究而完成的，由于受时间和资料的限制，未必能把本项目所有情况考虑在内，希望有进一步沟通和合作的机会，使之更加完善，更具操作性，以达到成功开发和销售的目的。 再次表示感谢！ 策划：谢建民、协助：田贞佘 总监：汪春林 二000年一月二十六日 目 录 第一篇 深圳地产及商业 房地产政策和市场情况-----------------------5 第二篇 龙岗中心城商业 龙岗区及房地产概况------------------------11 第三章 龙岗中心区商业状况-------------------------13 龙岗中心城商业的发展 ---------------------17 谁在购买商铺 -----------------------------22 中心城商铺市场前景 -----------------------25 一：中心城商服物业的供应 ----------------------25 二：开发投资注意或遇到的新问题 ----------------26 三：发展前景：困难不小，值得一搏 --------------27 第三篇 名流商业广场 第七章 项目概况 --------------------------------29 第八章 困难点与机会点 --------------------------30 规划设计建议 ----------------------------33 营销策划建议 ----------------------------35 第十一章 准备工作内容及安排 ---------------------36 附件：龙岗楼盘资料 第一篇： 深圳地产及商业 国家政策于市埸有利，但深圳开发和空置量太大，市埸饱和，有降价要求。 综合商城、主题商城、住宅裙楼，出现过量开发，导致商业的供应量大增。超过了市场承接力。市埸竞激烈。 98年以后房地产总体开发水平大有提高，开发商和代理商在开发和营销方面苦下功夫，但是难有新招。 深圳住宅和商业在硬件设施与服务内容方面日趋完善，竞争中价格的作用已上升到首要位置。 第一章、房地产政策和市埸情况 一、 政策面对楼市的影响 政策方面的评价：目前效果欠佳，总体对深圳楼市十分有利 中央银行第七次大幅度降息，以图刺激消费，初始短期10多天引起躁动，股市大涨，中央领导电视讲话，热闹一阵后，仍没有达到刺激消费的目的。其它的信用贷款担保，没有明显作用。但是对于赶出存款资金，对于开发商降低资金成本的作用是积极的。 国家征收20%的储蓄利息所得税，刺激消费市场的力度进一步加 大，并使存款收益进一步减少，相当于降息，于房地产、汽车等高额消费有促进作用，而房地产具有的投资保值作用的看法更让人偏爱。 房地产减免部分税费，以图刺激房地产市场，由于各种交易税费的直接减免，使购房者的购房成本有所减少，对购房者来说机会好于以前。 房地产按揭贷款年期加长，按揭利率降低，对于刺激房地产有直接的积极作用。 市场面对深圳楼市的影响 市场方面评价：供应总量太大、竞争激烈，有降价趋势 总供应量过度增长，造成形势更加严峻 99年比98年的市场形势更为严峻，99年年供应总量1000万平方米，销售量只有450万平方米左右，空置大大超过去年，平均每个房地产项目有1/2的空置。成交量比去年增长，但价格在98年下半年的基础上小幅走低4%，由于新老楼盘太多，需求追不上供给，空置将在较长时间存在。 下半年新盘、大盘、超大型楼盘不断涌现。如：中心区的中海华庭、金海湾花园、黄埔雅苑、共和世家、瑞达苑、江苏大厦；罗湖区的鹏兴花园二期、翡翠园；龙岗区的万科四季花城、中海怡翠山庄、中城康桥花园；南山区的文德福花园、蔚蓝海岸、创世纪海滨花园、招商海琴、海月花园等等。 今后三年，政府对物业的供应会在所控制，但数量仍然很大，供大于求将长期存在。 有降价空间和要