广州P2P3项目可行性研究报告.docVIP

附件：项目项目可行性研究报告 保利房地产（集团）股份有限公司 2006年月  目 录 第一部分：项目概况 1 一、基本情况 1 二、项目现状 2 三、配套设施 2 四、大市政配套 2 第二部分：市场分析 2 一、区域住宅市场成长状况 2 二、区域内供应产品特征 2 三、区域市场目标客层研究和市场定位 2 四、整体市场对本案有重大影响的因素 2 第三部分：规划设计初步分析 2 一、规划设计的可行性分析 2 二、规划设计的初步概念 2 第四部分：工程及销售计划 2 一、证照取得计划 2 二、工程计划 2 三、销售计划 2 第五部分：项目资金计划预测 2 一、资金投入计划 2 二、销售回款计划 2 三、资金需求计划 2 第六部分：项目经济分析 2 一、成本利润分析 2 二、敏感性分析 2 三、盈亏平衡点分析 2 四、盈利能力分析 2 第七部分：优劣势分析 2 一、优势 2 二、劣势 2 三、机会 2 第八部分：结论和建议 2 第一部分：项目概况 一、基本情况 1、地块位置 1-4号地块位于包头市昆都仑区西部，地块四至范围为西至混河西路，南至友谊大街，北至团结大街、东侧为规划路（昆河东路）。项目所处区域位于包头市昆都仑区西部，距离市中心仅10分钟车程，按照目前政府规划，本区域将建为集中住宅小区、并配有社区商业及住宅相关配套。 项目位置图如下： 红线图如下： 项目区域规划图如下： 平面地形图如下： 2、规划条件 本地块规划用途为居住，总用地面积224125平方米，其中，北部KXC-P2地块用地面积115250平方米，南部KXC-P3地块108875平方米。项目规划容积率为1，初步规划总建筑面积312366平方米，地上建筑面积224125平方米，地下建筑面积68943平方米。 地块建筑密度≤25%，绿地率≥35%，建筑高度≤30米，要求以多层及小高层为主。 二、项目现状 项目现状为荒地，地块内土地平整，有极少部分临建，但不影响地块建设。地块形状虽然为规则的长方形，但整体呈现南北纵向较长，东西横向较短，不利于后期规划。地块内部地下无管线、电缆等重要设施。地块西侧全部为沿河公园、东侧为规划道路。 1号地块现状图如下： 1号地形地貌图如下： 2号地块现状图如下： 2号地形地貌图如下： 3号地块现状图如下： 3号地形地貌图如下： 4号地块现状图如下： 4号地形地貌图如下： 三、配套设施 1、交通配套 虽然地块周边路网发达、与城市主干道及主要商圈距离较近，但该地块内没有公交车站台、没有公交车经过，周边公共交通不便。 2、教育配套 地块附近区域内基础教育设施较为完善，地块以东约4平方公里范围内有幼儿园、小学、中学配套。 3、医疗配套 地块周边并无较大医院。 4、文体娱乐配套 地块周边文化休闲配套落后，整个地块周边缺少人文素养。 5、景观配套 地块西侧为沿河公园及昆都伦河，但因与包钢较近受其污染严重。 四、大市政配套 地块东侧与北侧为规划路，预计项目竣工同时可完成与交通主干道的对接。项目红线边已有DN?500管线，用于解决用水问题，排水、煤气系统也已比较完善。广州市电信局负责本项目电话、网络等接通。 第二部分：市场分析 一、区域住宅市场成长状况 1、区域经济发展情况 表1：广州十区2007年上半年GDP增长情况 区域 单位 数额 增长率（%） 荔湾区 万元 184.4 12 越秀区 万元 538.8 1 海珠区 万元 168.48 10.5 天河区 万元 589.95 13.3 白云区 万元 316.41 12.4 黄埔区 万元 206.6 13.3 番禺区 万元 285.8 12.5 花都区 万元 196.92 14.1 南沙区（2005年10月设区） 万元 142.02 62.9 萝岗区（2005年10月设区 万元 361.84 20.8 经济增长情况来看，萝岗区和南沙区两个刚成立的区域，经济增长势头十分强劲，萝岗区只落后南沙区，经济增长速度已排在广州市第二位。 2、区域住宅市场简述 萝岗区2005年10月正式成立，是在原广州开发区的基础上，并入了九佛镇和镇龙镇。本区域的房地产市场随着行政区的建立，正在逐步发展。 科学城除了原有的保利林语山庄和帝景山庄外，万科和中粮集团合作的广州万科城已现雏形，规模较小的华悦山庄也即将进入市场，目前区域内产品类型还比较单一，主要针对中高收入者。帝景山庄与保利林语山庄以别墅为主，广州万科城以情景洋房、特色小高层及万科的创新低密度住宅为主，主要是针对中、高等收入阶层。 由于特殊的产业优势，科学城住宅市场需求人群比较稳定，主要客户群为大量科技人员、专家学者、留学归国人员、和外籍人士等，此外在科学城工作的公务人员也是比较大的需求群体。 3、区域市场发展情况 科学城房地产市场刚起步不久，但