广州辉煌大厦代理销售建议书1.docVIP

辉煌大厦代理销售建议书 项目基本情况 辉煌大厦位于白云路与东华南路交汇处，占地8000多平方米，由3栋32层的高层组成，呈“v”型布局，项目整体规划、布局比较完善。其中负1~2层为车库，首1~2层为商场，3层为幼儿园，4层为豪华会所，5层为平台花园，6-32层为住宅（28-32层为复式）。 项目2000年已经开始销售，据介绍目前已售出100多套，占总可售房源（400多套）的四分之一。项目首次开盘曾引人关注，吸引了众多买家的目光。中间曾一度停工，引致销售停顿。2002年以低于周边楼盘的售价再次出售，下半年由于周边商品房小区及同档次楼盘数量的日趋增多，竞争加剧，加之本项目未能如期交楼，导致周边客户群体对项目丧失信心，使已销售滞后的本项目面临更为严峻的销售形势。 二．项目的优劣势分析 项目的优势及卖点： 区位地段优势明显 东山人杰地灵，自古便是达官显贵与文豪墨客聚居地，拥有其它区域难以逾越的尊贵地位，曾是“非富则贵”的代名词。今天这种色彩虽淡了许多，但其优越的人文环境加之“广州教育在东山”优势，使东山区的尊贵地位依然显著。优越的教育配套给东山区楼盘带来不菲的附加值，使得其具备了升值保值的条件，尽管全区商品房平均售价处于6000元/平方米以上，仍吸引了一大批文化层次较高的人士来此置业。本项目位处东山区腹地，其区位优势不言而喻。 生活设施配套齐全、交通方便 项目处于东山区的交通网络交汇处（内环出入口、白云路、东川路、东华南路汇聚点），无论是搭乘地铁（烈士陵园站）、公交车，还是自驾车、打的都异常方便。项目位处东川路商业区与海印商业区交界处，距省人民医院不到一站路路程，生活配套成熟、完善，购物选择丰富，商务气氛浓厚。 内部配套设施档次较高 本项目虽无小区绿化园景，但其设计雅致的园林平台花园，使住户同样可欣赏到都市中的一片绿意，享有另类的花园景观。同时项目自设幼儿园及豪华会所。 项目的弱势： 口碑、形象处于劣势 由于项目曾一度停工，未能按时交楼，虽再次开工但仍有“曾经烂尾”之说；后期工程进度缓慢，加剧了买家的担忧与顾虑，造成其在客户群中口碑、形象不佳，使周边区域众多客户对其丧失信心，最终导致销售停滞，这是本项目销售的致命伤。 紧邻内环路，噪声影响严重，在激烈的竞争中处于下风 东川路自中山三路至白云路仅一站路，周边的楼盘就有五个：盈泽园、洛桑美地、东川大厦、锦桦世家、本项目。其中盈泽园平均售价达6600元/平方米，但已全部售完，而其余三个正在大力推销中，市场竞争激烈。面对严峻市场竞争形势，各楼盘于年尾纷纷推出各种优惠策略，在均价已降至5600-6100元/平方米（不带装修）的基础上，更不断推出4000多元到5000元的特价房，力争快速出货，回笼资金。本项目位于两条规划路与白云路、东华南路交汇的三角区内，紧邻内环路高架桥及其出入口，无小区环境且噪音较大，与周边项目比较处于下风。 售楼期拖得过长，难以形成市场关注的热点 由于销售一度停顿，对消费者的心理负面影响极大。买楼要买人气旺，人气越不旺，要买的人就越少。2001年底楼盘推出一次性付款比按揭付款便宜一千元的促销措施，更将发展商资金紧缺的程度公诸于众。项目滞销、人气冷淡，可谓“人人皆知”，要重新炒热有相当的难度。 目前项目物业产权已全部抵押给银行，销售过程中多了很多环节，媒体关于抵押房不能出售的报道令销售雪上加霜。 三、周边项目比较 从《辉煌大厦周边楼盘情况对比表》可以看出，周边楼盘以东川大厦、锦桦世家与本项目最有可比性，三者具有同等的大区位地域优势，均为商住两用高层建筑，在户型及设计上各具优劣，可说具有同等性价比。但相对东川大厦、锦桦世家而言本项目的噪声污染严重，处于劣势，更为严重的是本项目在周边区域口碑不佳，交楼期拖延，给人以“烂尾”之感觉。 四．目标客户群 针对本项目的自身特点及其所处的地段、规模及户型设计，本项目目标客户主要为中高收入、想选择东山区为居住地方便子女上学的消费群 —企事业中层管理人员、外资、合资企业白领阶层 —个体经营者 —周边区域欲改善居住条件者 —选定东山区为子女教育基地者 目标客户群本应主要在项目周边区域寻找，但鉴于本项目在周边居民中的口碑不佳，必须扩大搜寻面，一是在项目周边楼盘的看房者中争取客源，二是到海珠区、天河区寻找新的客源。 辉煌大厦周边楼盘情况对比表 项目名称 期/现房 价格情况 销售现情况 项目优缺点 洛桑美地 （位置：东川路云海通津11号） 期楼，2003年8月交楼。32层塔楼 按揭均价6500元/m2（带400元/m2豪华装修）,推出部分特价单位，单价5100元/m2 共推出224套房，已售出近九成，剩余房源均为22层以上的单位。 优：东山罕有带园林小区楼盘，专设儿童活动会所；虽处商业旺地，但与街边有一定距离，故旺中带静；户型方正隐梁隐柱；超大阳