应元路房地产项目可行性研究报告.docVIP

应元路项目 可行性研究报告 广州颐和集团有限公司 广州润荣房地产开发有限公司 2007年1月 总则 1、项目背景：广州颐和集团2006年下半年采用收购项目公司方式整体收购位于应元路的项目（以下称为“应元路项目”）。 2、可行性结论—远洋商务大厦，目前该酒店是环市路上条件最好、入住率最高的酒店之一，平均入住率为80%，每月营业额超过150万人民币。 （3）、5星级生态园林酒店—颐和大酒店，该酒店耗资1.5亿元人民币，2003年8月18日正式开业，目前酒店的平均入住率已经达到80%，每月营业额超过300万人民币。 （4）“颐和”品牌输出项目--沈阳颐和丽园，总建筑面积20万平方米,颐和集团与香港上市公司中远国际等公司合作，使用“颐和”品牌，并由颐和集团委派总经理和主要管理人员，并提供物业管理服务。 （5） 体育馆特区，享受型豪宅-颐和上院，该楼盘规划设计独特，开创了颐和建设中心城区项目的先河，住宅每平方米销售均价超过8500元人民币，受到购房者追捧，成为白云区城区豪宅楼盘的代表项目。 市场基本概况 1、基本情况 广州商品房市场自2003年以来投资、需求持续高速增长，中心区供需出现平衡现象，价格成几何上升；土地招投标活跃且火爆；高品质二手房市场交易旺盛。2006年底《南方都市报》年终盘点楼市，综合整理2005年底至今广州主流在售楼盘价格的四次统计数据发现，?在本次统计的170余个楼盘中，有63个楼盘在两年时间中，价格增幅超过50％，有12个楼盘的价格增幅超过100％，16个楼盘的价格增长在5000元/平方米以上，价格最高的一个楼盘竟然在两年多时间内涨了13000多元/平方米在年3月、8月、11月所作的三次广州房价统计中，一个明显的变化是，均价6000元/平方米的房价越来越少。而且需要注意的是，在不少均价6000元/平方米以下的楼盘中，实际售价超过6000元/平方米的单位是大多数，因此6000元/平方米以下的均价并不能代表楼盘的实际价格。如果房价明年依然以目前的增速递增，那么明年此时，均价6000元/平方米以下楼盘数量将可能是个位数。 在6000元/平方米楼盘数量萎缩的同时，7000－8000元/平方米的房价却大面积出现，成为目前在售楼盘的主流价格。根据纳入统计且已正式公开发售的160多个楼盘中，7000－8000多元的楼盘接近半数。在海珠、天河、白云、番禺等区域，这一价位的楼盘分布较多。麓苑路的保利麓苑项目?占地近6000平方米，总建筑面积4万多平方米，为一幢33层的高层公寓，主力户型面积在80-110平方米之间，以二、三房的中小单位为主32.82平方公里,总人口106.91万人,现为广东省和广州市人民政府驻地,紧邻广东省政府北门。越秀区之名始于1950年6月，因区内有越秀山故名越秀。2005年5月，广州市调整行政区划，将原东山区的行政区域，白云区的矿泉街道，天河区的登峰街道、天河南街道的杨箕和中山一2个居委会、沙东街道部分区域划归越秀区管辖。按户籍人口和现行汇率初步测算,2005年越秀区人均生产总值达到9700美元,达到中等发达国家平均水平。“十一五”末期,按常住人口和现行汇率测算,越秀区的人均生产总值将达到1.5万美元。2005年，越秀城区生产总值达889.38亿元，占全市总量的17.39居全市各区之首，同比增长10.00％，2005年全区职工年平均工资达到48834元，城市居民家庭人均可支配收入18528元。 四、项目情况 1、项目概况： 应元路项目地块位于广州越秀区应元路，东邻洪桂新街，西靠由旧三层厂房改造的叠石酒吧，南侧为大石三巷旁广东省统计局、广东省粮食局为9层的两栋宿舍，北侧为22层的明达大厦及应元路。 项目总占地面积3416㎡，其中规划道路用地491㎡，净用地面积为2925平方米。规划用途为住宅、商业用地，容积率为8.49。 2、选址情况： 应元路项目所属老越秀区在总体规划上定位于 “一级城市中心”和“承担主城的职能”，本项目位于广州越秀区应元路70号之洪桂新街旁，该区域属省、市政府机关和宿舍较集中区域，已形成高品质住宅区氛围，是广州中心区自然生态环境最好的区域之一，也是广州政治、文化、教育的腹地之一，更为广州的历史中轴线，人文、历史、教育、体育、氛围浓厚，是省、市政府传统的后花园。 应元路项目用地位于元路南约60米、洪桂新街东侧,南距省政府范围的档案馆仅一墙之隔。宗地位于西北角，北距越秀山体育场100米。西距小北路、越秀公园东门1公里。项目用地周边均为已开发5至10年的多层、高层住宅，生活配套完善。用地南侧为9层楼政府宿舍两栋、省政府档案馆等；用地西侧为约20年的6层楼政府宿舍、2层楼的叠石会；用北侧为23层住宅楼；用地东侧洪桂新街为5层楼宿舍等。周边已无其他可开发地块。 SWOT分析 优势 A、 区域优势：与荔