恒信地产北苑娱乐城项目价值分析报告.docVIP

北苑娱乐城项目价值分析报告 一、地块现状 表一 土地使用权人 潍坊恒信建设集团有限公司 四至范围 东临潍州路，西至四平路，北靠玄武街，南依江南·印象潍州。 项目周边配套 周围配套设施一般，四平路以西是一片空地，沿潍州路主要是一些规模比较小的商铺，具体有药店、餐馆、便利超市，美容美发店，五金水暖等。规模较大是潍坊市旧货市场及多家大型纺织厂，另外沿潍州路往南有农业银行、邮政储蓄银行等金融配套设施。 交通环境 环62路，60路。 地类用途 商业 使用类型 划拨 使用权面积 56253㎡ 现有建筑 沿四平路主要有汽修厂、废铁收购站等厂房，东部主要是一片树林，总体来看属于毛地，开发成本可能会比较高。 二、投资环境分析 1、区位环境 从上图可以看出，该地块位于奎文区四平路以东，潍州路以西，玄武街以南，三面临街，距离市中心约6公里，（十五分钟车程），地理位置非常优越。规划用地面积约为56253m2（84.38亩），其中净用地面积约为32525m2（48.79亩）。 2、周边环境 该项目地块位于原潍坊老工业区，周边多家汽修厂、纺织厂及服装厂。四平路以西为一片未开发的绿地；玄武街以北有潍坊市市政工程有限公司，再往北是一片村庄：潍州路沿街主要是小规模商铺，项目地块以南为江南·印象潍州，2008年开盘，接近售罄。 3、经济环境 潍坊市经济发展状况：（由于本项目定位为娱乐城，主要消费群体应该是潍坊市区内的中高收入群体，因此经济情况分析主要针对潍坊市区内潍城区、奎文区、高新技术开发区三区的经济发展情况） 2006年 2007年 2008年 2009年 潍坊市三区GDP(亿元) 188.48 299.87 362.8 391.4 同比增长 23% 59.10% 20.90% 7.90% 注：以上数据来自《潍坊市国民经济和社会发展统计公报》 从上表可以看出潍坊市2006年-2009年间，地区生产总值（GDP）年均增长25.73%，经济发展各项指标增速较快。 三、市场分析 1、宏观政策分析 土地政策方面，土地出让金缴款比例不得低于全部土地出让款的50%增加普通商品房供应；支持居民自住和改善型住房消费，抑制投机性购房推进保障性安居工程集吃、行、游、购、娱于一体的，环境优美，功能齐全具有当今世界先进水平的现代化大型主题游乐园。 为企业创造价值 第4页共5页