成都市醉双楠项目提案报告.docVIP

成都外双楠醉双楠提案报告 目录 1、07年成都城西二、三环域商品房住宅市场现状及走势研究 7 1．1一级土地市场研究 7 1.1.1、2007年1月—11月城西土地市场总体状况 7 1.1.2 、2007年1月—11月城西2-3环区域土地市场状况 8 2、二级商品房市场研究 12 2.1、2007年1-11月城西2、3环供应和销售走势分析 12 2.2、2007年1-11月城西2、3环各月供应和销售走势分析 13 2.3、2007年1-11月城西2、3环建筑形态分析 13 2.4、2007年1-11月城西2、3环主力面积供给区间分析： 14 2.5、2008年城西商品房市场趋势分析 14 3、三级二手房市场研究 15 3.1、二手房供应特征、价格、需求、销售、租赁价格分析 15 3.2、二手房与一手房租售比分析 18 3.3、醉双楠项目区域版块生活机能及交通机能研究 19 3.3.1、区域配套分析 19 3.3.2、周边生活机能示意图及点评 20 3.3.3、区域交通条件分析 21 3.3.4、公交站点及公交线路明示 22 3.4、醉双楠项目区域版块区域发展规划及综合特性研究 25 3.4.1、片区的城市人文定位 25 3.4.2、片区的综合人文特性，城市居民接受度、认同度 25 3.4.3、片区的区域发展规划 26 3.4.4、片区区域规划对本案的开发影响 26 3.4.5、片区区域规划对消费者的心理影响 27 4、醉双楠区域商品房市场状况 28 4.1区域板块及相邻板块楼盘情况与分析 28 4.1.1一级核心战场 28 4.1.2、二级重心战场 32 4.1.3三级圈层参照战场 38 4.1.4辅助板块参照性分析 41 4.1.5区域总结性论述 43 4.2、区域市场单点总结性分析 46 4.2.1、供给市场的空白点 46 4.2.2、区域产品的共性特征与个性特征 47 4.2.3各类产品营销手法的市场反应及产品的市场反应强弱的原由 48 4.2.4客源特征分析、市场接受度、市场不接受倾向及抗性分析 50 4.2.5、供需比值的定性分析 53 4.2.6、区域价格供给走势、产品供给走势、需求走势分析： 53 4.2.7区域全年住房供给的图表定量分析（外双楠片区涵盖预计07年底开盘的楼盘供应体量） 56 4.2.8政策变数对明年的趋势定性分析 56 4.2.9小结 57 4.3、三级二手房市场研究 58 4.3.1、二手房供应特征、价格、需求、销售、租赁价格分析： 58 4.3.2二手房与一手房租售比分析 61 5、07年成都醉双楠项目板块综合型楼盘商业部分市场现状及走势研究 62 5.1、区域市场综合型楼盘商业部分现状 62 5.1.1临街商业楼盘（小区商业生活配套） 62 5.1.2走势研究 63 6、醉双楠项目板块住宅需求特征分析 64 7、醉双楠项目板块商业需求特征分析 65 8、醉双楠地块综合条件研究分析 66 8.1、项目地理坐标位置 66 8.2、项目基本概况描述 66 8.3、项目经济技术指标 67 8.4、地形地貌 68 8.5、项目周边基本利多利空情况 68 8.6、自然条件 68 9、项目整体规划用地强度 69 9.1项目用地强度 69 9.2、地块形态表现特征 69 9.3、成品项目设计方案简析： 69 10、醉双楠项目住宅及商业定位分析 70 10.1住宅部分 70 10.1.1层次结构定位（依据马斯洛需求层次理论） 71 10.1.2区域楼盘数据性罗列： 72 10.1.3市场张力定位分析： 75 10.2商业 77 10.2.1、市场范围空间定位 77 10.2.2、市场业态定位 77 11、醉双楠项目住宅及商业目标客源定位分析 78 11.1住宅 78 11.1.1主导目标客源 78 11.1.2次主流目标客源 78 11.1.3．辅助目标客源 78 11.2商业 79 11.2.1、目标群体定位 79 11.2.2、目标投资小业主定位 79 11.2.3、目标经营客户定位 79 12、醉双楠项目商业经营定位 79 12.1经营功能定位 79 12.2经营特色定位 79 12.3经营方式定位 80 12.4经营业态定位 80 12.5项目可选择的业态 80 13、星光大道项目住宅及商业客源具像化分析描述 80 13.1住宅 80 13.1.1客户区域分析 80 13.1.2客户年龄特征 81 13.1.3 客户职业特征 81 13.1.4客户职务特征 81 13.1.5客户收入特征 81 13.1.6客户家庭特征 81 13.1.7客户教育特征 81 13.1.8客户习性特征 81 13.2商业 82 13.2.1客户区域特性 82 13.2.2客户年龄特征 82 13.2.3客户职业特征 8