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我国的10年来房价收入比 出品机构：上海易居房地产研究院综合研究部 　　执笔人：杨红旭 张露 　　内容摘要： 　　近期，围绕社科院蓝皮书事件，国内关于房价收入比的事又闹得沸沸扬扬。实际上，为了衡量快速上涨的房价与人们住房消费能力之间的关系，近年来，房价收入比这一综合指标被社会各界广泛采用。这一指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，它直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度，直接关系到民众的安居乐业。当然，问题的关键是如何科学而合理的进行计算。 　　改革开放三十年来，我国年均经济增长率接近10%，创造了世界奇迹，尤其是自2003年以来，连续五年保持持两位数的增幅。与之相适应，城镇居民人均可支配收入亦保持较高增长率，2006年达12%，2007年达17%。在这种情况下，商品住宅价格保持一定的增幅是非常合理的。但是从近几年开始，房价收入比开始持续上涨。在目前我国创建和谐社会的特定历史背景下，有必要深入分析和研究我国的房价收入比的情况。 　　一、房价收入比的计算方法和衡量标准 　　1、房价收入比的计算公式 　　房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。对于房价收入比的计算，不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法，本文采用的数据皆来自于国家统计系统，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。计算公式如下。 　　房价收入比 图为房价收入比计算公式 　　二、近些年全国及10大典型城市房价收入比演变情况 　　1、1996-2008年全国房价收入比情况 　　改革开放以来，我国居民生活水平逐年提高，城镇居民人均可支配收入由1980年的439元增加到2008年底的15781元，城镇居民人均居住面积由1980年的3.9平米增加到2008年底的29.1平米(预估)，2008年比1996年的17平米，增加了71%。 　　随着经济的增长和居民生活水平的提高，居民对于居住条件改善的需求也越来越大，在改革了原有的福利分房制度，实现了住房商品化后，这种需求必然带来房价的增长。尤其是2003之后，我国商品住宅(包含经济适用房)价格水平增速偏快，从1996年的每平方米1604元，上升到2008年的3677元，上涨了129%。 　　与此同时，随着经济的快速发展，我国城镇居民的人均可支配收入也保持了较快增长，从1996年的4839元到2008年的15781元，上涨了226%。在上述三组数据的基础上，我们可以算出1996-2008年全国的房价收入比情况(见图1)。 图1 全国房价收入比情况 数据来源：国家统计局网站 　　从上图可以看出：1997-2003年，随着我国城镇人均可支配收入和人均居住面积的提高，房价的合理上涨，全国房价收入比在保持一种较平稳的运行态势，在6.2左右；从2003年开始至2007年，随着房价增长速度超过人均可支配收入，房价收入比明显上升，2007年达到7.44的历史最高水平。2008年虽然城镇人均居住面积仍然持续提高，由于房价趋于稳定，房价收入比出现明显下调，为6.78。 　　2、10大典型城市房价收入比情况 　　我们从全国选出10大典型城市，进行了相关比较性研究。 　　房价收入比的地区分布不均衡，以2007和2008年为例，以上海和北京为代表的一线城市和东部大城市，房价收入比明显偏高，均在10以上。排名第一的厦门2008年房价收入比达到14.08，排名第二的北京2008年达到13.54，排名第三的深圳2007年达到13.15，排名第四的广州2007年达到12.09，排名第五的上海2007年达到11.25，排名第六的杭州2007年达到10.33。而房价收入比相对较低的重庆、沈阳等中西部城市的房价收入比都不超过7，低于全国总体水平。许多城市2008年出现了房价收入比下降的现象，特别是前期房价上涨偏快的上海、广州、深圳等城市。2008年这些城市人均可支配收入依然快速上涨，但房价趋于稳定，于是房价收入比有所回落。 　　另外，我们还分析了10大城市近几年房价收入比的演变情况，结果表明：各城市房价收入比2001-2007年间明显上升，北京的房价收入比由9.55增加为13.09；上海由6.7增加为11.25；广州由6.49增加为12.09；深圳由5.85增加为13.15；杭州由3.51增加为9.86；厦门由5.41增加为13.22；武汉由5.14增加为8.89；重庆由3.07增加为5.15；天津由4.41增加为9.34。其中，沈阳的房价收入比走势比较特殊，是因为前几年城镇居民人均可支配收入较低，近两年收入增幅很高，超过房价增幅。 　　3、重要结论 　　经过上述分析和比较，可以得出以下结论： 　　第一，我国总体的房价收入与国际平均水平相当。从1996-2008年的情况来看，我国的房价收入比在5.5-7.5的区间波动，其中最低的1