房地产开发与经营讲义投资篇.docVIP

（三）投资的特性（重要考点，此部分内容经常以多选题形式出现） （1）投资是一种经济行为。从静态的角度来说，投资是现在垫支一定量的资金；从动态的角度来说，投资则是为了获得未来收益的经济行为。 （2）投资具有时间性。即投入的价值或牺牲的消费是现在的，而获得的价值或消费是将来的，也就是说，从现在支出到将来获得收益，总要经过一定的间隔，表明投资是一个行为过程。一般来说，这个过程越长，未来收益的获得越不稳定，风险就越大。 （3）投资目的是获取收益。投资活动是以牺牲现在价值为手段，以赚取未来价值为目标。未来价值超过现在价值，投资者方能得到正收益。投资收益可以是利润、利息、股息等各种形式的收入，可以是资本利得，也可以是资本金增值，还可以是各种资产或权利。 （4）投资具有风险性。现在投入的价值是确定的，而未来可能获得的收益是不确定的，这种收益的不确定性即为投资风险。 （四）投资的作用 1．投资是一个国家经济增长的基本推动力 首先，增加投资可以为经济发展提供必要的要素和动力。由于反映国家经济总量的国内生产总值（GDP）由消费、投资、政府支出和进出口净值构成，增加投资一方面可以直接为GDP增长做出贡献，另一方面则通过投资的乘数效应，导致收入和消费增加，并通过社会再生产的内在关联效应，最终引致GDP的进一步增长。其次，投资是国民经济持续健康发展的关键因素。主要表现在：合理引导投资流向可以优化资金投向，改善经济结构；通过政策调整增大投资比重可以确保关键产业和重点项目的投资。例如，为了应对亚洲金融危机的影响，1998年中国政府采取了积极的财政政策和货币政策，在增加政府投资的同时，加大了城镇住房制度改革和住宅建设投资支持力度，提出将住宅建设培育为国民经济新的增长点。 2．投资与企业发展密切相关 企业是国民经济的细胞，而投资是社会和经济生活的血液，二者的关系极为密切。从生产力角度来考察，投资是企业发展的第一原动力，因为企业的建立和发展都离不开投资，企业的运行也离不开投资活动。 3．投资可以促进人民生活水平提高 一方面，投资为改善人民物质文化生活水平创造了条件。生产性投资可以扩大生产能力，促进生产发展，直接为改善人民生活水平提供物质条件；非生产性投资可以促进社会福利和服务设施建设，从文化、教育、卫生、娱乐等方面提高人民生活水平。另一方面，投资可以创造更多的就业机会，增加劳动者收入，从而使人民生活水平得到改善和提高。 4．投资有利于国家的社会稳定和国际交往 经济良性发展必然有利于国家政治局面的稳定发展，最终使社会呈现出安定团结的局面。此外，随着世界经济一体化以及科学技术、交通和通讯手段的迅速发展，投资已不再是一个狭小的国内概念，而是逐渐趋于国际性，国际投资成为现代国际交往的主要形式。通过直接或间接的国际投资，各国可以共同利用国际市场，利用国际经济资源，还可以学习国际上的先进技术，并将本国经济推向世界经济体系，从而大大加快本国经济发展进程，在国际交往和竞争中树立本国形象。 二、房地产投资概述 （一）房地产投资的概念 房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。 由于土地和房屋空间可以承载人类的生产和生活等社会经济活动，土地资源又是稀缺的资源，因此围绕持有房地产或房地产权益的投资活动是人类最早的投资活动之一，不管这种投资活动是源于自用还是出租经营目的。 （二）房地产投资的分类（09版教材变动知识点，也是重要考点） 房地产投资可以根据不同的标准进行分类，不同投资类型既相互联系又有一定的区别。房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照如下标准分类。 1．按投资主体划分 根据房地产投资主体不同，房地产投资可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。不同投资主体的投资目的有显著差异，政府投资和非盈利机构投资更注重房地产投资的社会效益和环境生态效益，如廉租住房投资、低碳排放住宅示范项目投资等。企业投资和个人投资则更注重经济效益，如写字楼投资、商品住房投资等。 2．按经济活动类型划分 根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。房地产业的中介服务和物业管理活动等也涉及投资行为，但通常不属于房地产投资研究的范畴。 3．按物业类型划分（重要考点） 按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。 例题1： 按照用途的不同，物业可以分为（　） A．B．商业物业 C．D． E．土地 答案：ABC （1）居住物业投资 居