房地产开发流程及关键环节.docVIP

房地产开发流程及关键环节 房地产开发的实际操作大致上可分为五个阶段：策划与决策阶段、规划设计与拆迁融资阶段、开工建设与市场营销阶段、房屋交付与证件办理阶段和售后服务物业管理阶段。其具体内容和流程如下图所示： 房地产投资项目信息收集 项目的分析选择 （区域经济、项目状况、投资规模、预期收益、投资风险） 项目的初步可行性研究 （人口、经济收入、城市房地产成熟度、楼盘竞争状况、购买能力、住房消费变化趋势、楼市走势、项目优势、投资规模、融资方案、投资风险） 合作方关于项目的初步谈判 （合作方式、投资规模、双方责任和权力、收益分配、项目进度） 项目的详细可行性分析报告 （人口、经济收入、城市房地产成熟度、楼盘竞争状况、购买能力、物业供求现状分析及对未来的趋势预测、户型变化趋势分析、价格预测、目标客户定位、项目定位、营销策略规划、投资规模、成本测算、融资方案、收益分析、敏感性分析、投资风险分析、公司资源分配、项目组合分析等综合评价分析、投资决策） 合作方签订项目合作协议书、合同书 向规划设计部门申领规划设计要点，以获得规划设计要点通知书 编制项目建议书，向计委申报立项报告； 编制项目投资分析的详细可研报告 （项目融资运作） 根据可研批复文件和规划设计任务书，向规划部门呈交项目选址书面申请 领取项目选址意见书，申请规划设计要求 委托设计单位进行方案设计 送审设计方案，申请建设用地规划许可证 领取建设用地规划许可证 向土地管理部门申请建设用地 扩大初步设计、施工图设计 向房地产主管部门申请 房屋拆迁许可证 办理土地证 申办建筑工程规划许可证 签订拆迁安置补偿协议 领取建设工程规划许可证 拆迁 向建委领取开工许可证，进行施工单位招标 项目建设施工 市场营销策划 （质量、供给、成本的控制） 媒体宣传、现场包装 内部认购 向房地产主管部门申请预售许可证 工程验收 销售与销售控制 全部工程竣工 四方验收 住户入住 办理房产证等证件和售后服务 物业管理服务 房地产开发投资周期长、风险程度高、流程环节多，作为高级管理人员不可能每一环节和细节都高度关注，而应该把精力集中在房地产开发过程中最关键的环节上。我认为最关键的环节是前期策划、规划设计和营销策划及销售控制这三个方面。 前期策划是房地产项目成败的最关键因素。房地产开发的前期策划，通过市场调查，项目地块的优区域环境分析，结合企业自身资源优势，确定开发项目的物业业态，界定和研究目标客户群体，挖掘和分析目标客户群体的现实需求和潜在需求，运用创造性思维对项目进行市场定位，拟定初步开发方案，进行投资风险收益分析，整合企业资源，决定最终开发方案和开发模式。高超的前期策划能为后期的营销策划预埋大量管线，使销售成为轻而易举之事。 房地产开发定位不能“拍脑袋”，要学会运用科学的思维方式和全面、立体的眼光，即由静态的思维方式转变为动态的思维方式，由线性的思维方式转变为复合的思维方式，由封闭的思维方式转变为发散的思维方式，才能找到准确的定位。定位，就是充分挖掘的各种资源，按照惟一性、排他性和权威性的原则，找到的个性、灵魂。没有个性的就没有差异化竞争的优势的个性越突出，影响的区域就越广，