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贵州南方商业连锁发展有限公司房地产抵押价值评估报告 土地咨询评估有限公司 报告摘要 成都恒泰土地咨询评估有限公司接受贵州南方商业连锁发展有限公司的委托，按照中华人民共和国《房地产估价规范》的规定，对永嘉东兴北街东侧，建筑面积为10623.53平方米的房地产现状公开市场价值进行评估。根据委托方拟将估价对象进行抵押的估价目的和提供的相关资料以及本公司收集的相关资料和现场勘察结果，采用市场比较法和收益法分别进行评估，最终以算术平均法确定估价对象于估价时点（二○○九年十月二十八日）的现状公开市场价值。 致委托方函 贵州南方商业连锁发展有限公司： 受贵单位的委托，本公司根据中华人民共和国《房地产估价规范》的规定，遵循合法、科学、客观、公正的原则，对您所委托的永嘉东兴北街东侧，建筑面积为10623.53平方米的房地产现状公开市场价值进行评估。根据委托方拟将估价对象进行抵押的估价目的和提供的相关资料以及本公司收集的相关资料和现场勘察结果，现将估价对象于二○○九年十月二十八日（估价时点）的现状公开市场价值报告如下： 房 地 产 总 价：人民币41,600,000元 大 写：肆仟壹佰陆拾万元整 单位建筑面积均价：人民币5950元/平方米 大 写：每平方米伍仟玖佰伍拾元整 成都恒泰土地咨询评估有限公司 法定代表人： 二○○九年十月二十八日 估价师声明(同房地产估价规范) 估价的假设和限制条件 1.本报告提供的估价结果是公开市场价值。所谓公开市场价值，是指估价对象于估价时点在市场上出售并按以下条件取得的合理价格： (1)买卖双方不因任何特殊利益抬高或者降低房地产真实价值； (2)有一段合理交易时间； (3)在此期间房地产市场保持稳定； (4)房地产买卖程序符合国家法律规定。 2.截止到估价时点，估价对象的房屋所有权已经办理。根据估价方向永嘉房屋土地管理局有关部门查询的结果和委托方的承诺，估价对象不存在抵押权、担保权、租赁权、地上地下权等他项权利，其房地产权利人为贵州南方商业连锁发展有限公司。 3.截止到估价时点，估价对象均已装修，因此本报告提供的估价结果已包含了室内装修价值。 4.本报告提供的估价结果，只为委托方向银行进行抵押提供价值参考依据，而不对其他用途负责。 5. 本报告提供的估价结果是估价对象现状公开市场价值，并未考虑未来物业强制处置、要求迅速变现的特性。 房地产估价结果报告 一、委托方 1.委托人：发展有限公司 2.联系地址：侧 3.联系人：陈伟耀 4.联系电话： 二、估价方 1.机构名称：公司 2.法人代表： 3.机构地址： 4.资格等级： 5.证书编号：（ 6.联系人： 7.联系电话：（7 三、估价对象 1.房地产概况 估价对象为贵州南方商业连锁发展有限公司用作商业用房，位于永嘉东兴北街东侧，东临江苏路、华山路，南依平武路，西近番禺路，北靠延安西路。 房地产用途：商业 建筑面积：10623.53平方米 土地权属性质：国有出让土地 土地出让终止年限: 2050年11月13日 土地等级：一级 土地形状：矩形 临街状况：一面临街 2.房地产权利状况 估价对象为权利人叶鸿林、林春海于一九九九年二月向上海仁达房地产开发有限公司购进的内销商品房。截止到估价时点，估价对象合法权利文件只有签订的上海市内销商品房预售合同，预售许可证编号：沪房地（96）内预字0004号，还未办理上海市房地产权证。根据估价方向上海市房屋土地管理局有关部门查询结果和委托方的承诺，委估的上海仁达公寓部分房地产（47套，建筑面积6992.42平方米）不存在抵押权、担保权、租赁权、地上地下权等他项权利，其房地产权利人为叶鸿林、林春海（其中仁达公寓D、E座24套为权利人叶鸿林所有；仁达公寓A、B、C座23套为权利人林春海所有）。 3.房地产利用现状 仁达公寓位于上海市长宁区东部繁华地段，它由一幢总高二十五层的公寓和地下车库组成。整幢公寓已于一九九八年竣工投入使用，现该公寓的物业已基本出售。目前，由专业物业管理公司提供全面现代化的管理。估价对象现处于空置状态。 4.建筑物和地上定着物状况 上海仁达公寓为钢筋混凝土剪力墙结构，总高二十五层的公寓，1996年开始建造，1998年竣工投入使用。房型为三室二厅二卫、二室二厅一卫，一层五单元，层高2.8米，总高70米。仁达公寓部分房地产（47套），A座有17套，房型为三室二厅二卫；B座有2套，房型为三室二厅二卫；C座有4套，房型为二室二厅一卫；D座有9套，房型为三室二厅二卫；E座有15套，房型为三室二厅二卫，均已装修，总计建筑面积6992.