房地产经营与管理培训讲义.doc

万科房地产经营与管理培训 目录 第一章 房地产概述（1） 第一节 什么是房地产（1） 第二节 房地产业（3） 第三节 房地产经营管理的内涵及主要经济技术指标（7） 第四节 房地产经营管理学的研究对象、方法和意义（11） 第五节 本书的结构体系（14） 第二章 土地经营管理（25） 第一节 土地利用的基本概念（25） 第二节 城市土地利用模式（28） 第三节 城市土地产权制度（34） 第四节 土地产权制度的国际比较（42） 第五节 土地产权管理制度（45） 第六节 城市土地市场（52） 第七节 城市土地经营（54） 第八节 土地价格理论概述（58） 第三章 房地产开发（66） 第一节 房地产开发的概念和分类（66） 第二节 房地产开发的程序（71） 第三节 房地产开发企业招投标管理（75） 第四节 建设合同（83） 第四章 房地产经营（101） 第一节 房地产经营的形式和内容（101） 第二节 房地产市场营销及其策略（104） 第三节 房地产中介服务（114） 第五章 房地产投资（138） 第一节 房地产投资概述（138） 第二节 房地产投资的风险（143） 第三节 房地产投资的可行性研究（152） 第四节 房地产投资财务可行性分析（155） 第六章 房地产市场分析（170） 第一节 房地产市场的概念、类型（170） 第二节 房地产市场的特征和功能（172） 第三节 房地产市场机制（175） 第四节 我国房地产市场发展周期分析（180） 第五节 美国、香港房地产市场发展简介（193） 第七章 房地产估价（207） 第一节 房地产估价概述（207） 第二节 房地产估价基本方法（212） 第三节 房地产评估案例的评析与思考（222） 第四节 国内外房地产评估的发展状况（227） 第八章 房地产资产经营及房地产证券化（257） 第一节 资产经营的内涵、功能和方式（257） 第二节 房地产资产经营的必要性（261） 第三节 房地产资产经营模式选择（264） 第四节 房地产证券化的发展与演变（267） 第一章：房地产经营管理概述 学习目的：本章要求学生初步了解房地产作为一种商品的特性，认识房地产业的特点及其在国民经济中的地位和作用；掌握房地产经营管理的内涵、学习以及研究方法，并对本课程的基本结构体系有一个基本的认识。 第一节 什么是房地产 一．房地产的理念 　　对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。 　　作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产总是固定在一个地域之内，非经破坏变更不能移动其位置，因而又得名不动产（real-estate）。 　　法律意义上房地产本质上是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典权、租赁权等。 二．房地产商品的特性 　　房地产商品具有商品属性又具有社会属性。市场经济下，房地产是一种特殊的商品，它是由土地利用所引伸出来一群商品的代名词，具有位置的固定性、使用的长期性、供应的有限性、生产的复杂性、高价值性等商品特征。房地产商品的特殊性还表现在其具有消费品和投资品的双重经济身份。如住宅可以满足人们居住这一基本生活需要，从这个意义上讲，这种住宅房地产就是一种消费品。而厂房、仓库、办公楼等房地产往往是人们基于生产经营目的的投入，从这个意义上讲，这些房地产属于投资品。 　　房地产位置的固定性使房地产商品交易区别于一般商品交易。一般商品交易完成后买方将商品、卖方将货款各自取走，从而完成商品买卖。一笔房地产商品交易是通过法定的契约或文件来保证买方所购买的财产权利，体现在买方以法定合约的形式买走了房地产的相应的财产权。 　　就社会性而言，房地产是人类赖以生存和发展的必需品，它既是生产活动中最基本的生产要素，又是社会活动中最基本的生活资料。比如住宅就具有福利的性质，而不仅仅是作为一种商品存在。因此，各国政府对房地产生产和经营大都进行较多的干预。如政府基于公共利益可以对房地产进行强制征用或者收买，政府通过规定土地的用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度、绿化率等对房地产经营进行管理。 三．房地产的分类 　　房地产最基本的分类方法是其构成分为土地和房屋两大类。而按不同的方法还可以对土地和房屋进行各种分类。 　　1．土地的分类 （1）按土地的开发程度，土地可分为：①过生地。过生地是指未开发的荒地；②生地。生地是指已经完成规划的土