房地产项目价格定位漫谈.docVIP

三、项目价格定位 3-1、反推项目价格：类比分析定价法 为了科学地制定项目的整体售价，我们特定选择以下几个楼盘作为项目的比较标准，它们是吉宇大厦、绿苑花园、平泉小区比较性较强的三大楼盘，通过与这些楼盘的对比分析，逐个计算出项目的市场比较均价，然后综合测算项目的市场均价（折后）。 整个定价策略本着公正、科学、实际的原则进行制定，对本项目售价的制定具有很强的支撑能力。之所以选择以上3个楼盘进行比较，是因为相对项目而言，这3个楼盘存在极强的可比性。 1、所确定的可比楼盘分析 （1）、项目素质评判标准 按行业经验，我们将任何一个房地产项目的基本素质分为以下共8个类别，并依据每个类别的重要性给予评分，而这些类别相加的总分100分，而个体类别的满分依次为：景观：10分；位置：15分；环境：15分；交通：10分；规模：6分；附加配套：12分；个体产品：20分；购买群接受度：12分； （2）、可比楼盘与项目的比较 项目名称本 项 目 类别得分 景观环境较佳 老虎公园、儿童公园8 位置项目紧邻人民大街，交通非常便利，属中高档住宅地块13 环境空气清新，污染少，影响视觉景观的不利因素较少，自然环境尚可12 交通交通非常便利，具体来说有：6路、306路、277路、9路、271支路、286路、283路等，车次频繁9 规模占地2.5万㎡；总建筑面积：5万平方米，规模较小3 附加 配套配套齐全10 产品假设产品很好，接受程度好。17 市场的 接受度假设购买群体对项目需求很大，市场接受度很高10 总分82 项目总分为82分，意味着除“规模”的客观条件外，其他可赋予价值的素质类别，还有较大可提升的空间。 而我们所确定的3个可比楼盘，分别比较如下： A、吉宇大厦 类比项目得分标准 项目名称吉宇大厦 类别 中高档型得分 景观环境较佳, 北边有儿童公园,牡丹园.8 位置紧邻解放大路,交通便利，属中档商住地块14 环境车流喧哗，有噪音污染,不优静，自然环境尚可13 交通交通便利，具体来说有：9路、2路、5路、11路、11支路、29路、31路、33路、202路、210路、211路等 、车次频繁10 规模总建筑面积：3万平米3 附加 配套项目自身配套较齐全10 产品产品一般,较适合市场16 市场的 接受度购买群体对项目需求较大，市场接受度一般7 总分81 项目得分：81分 参考系数：0.99 起价:3850元/平米 比较起价:3812元/平米 说明：参考系数的确定，是通过该项目的得分81分和本项目的得分82分的比例，计算出，比较均价是以类比楼盘已实现市场价值的均价和参考系数的乘积，以下同理。 B、绿苑花园 项目名称绿苑花园 类别中高档得分 景观 无特色景观6 位置项目地处岳阳街路口，交通便利，属中档住宅地块11 环境空气清新，无污染，影响视觉景观的不利因素较少， 11 交通交通较便利，公交车贯穿市区及郊区，车次频繁8 规模较小2 附加 配套配套设施齐全10 产品产品一般15 市场的 接受度购买群体对项目需求较高，市场接受度较高11 总分74 项目得分：74分 参考系数：0.90 起价：4000元/㎡ 比较起价：3600元/㎡ C、平泉小区 项目名称平泉小区 类别中档型得分 景观环境较佳,紧邻动植物公园,有噪音污染 7 位置项目地处长春市南关区，交通较便利，属中档住宅地块12 环境空气一般，噪音污染较重，自然环境好。12 交通交通较便利，车次频繁7 规模较小2 附加 配套配套一般9 产品产品一般12 市场的 接受度购买群体对项目需求很小，市场接受度一般9 总分70 项目得分：82分 参考系数：0.85 起价：2600元/㎡ 比较均价：2210元/㎡ 2、已实现价值的类比项目所综合测评的项目价格 项目 楼盘名称起价参考系数比较起价 吉宇大厦3850 0.99 3812 绿苑花园 4000 0.90 3600 平泉小区 2600 0.85 2210 市场比较均价（折后）：（3812+3600+2218）/3=3207元/㎡ 总结：以上结果表明，项目的市场起价应该为3200元/㎡。 3-2、以“需求”为核心，由项目素质所定位的项目价格 1、根据项目地段分析价格 (1)、项目位置（详见项目地块分析） (2)、分析手段：类比土地价值分析 类比土地价值是指在正常的市场条件和规划水平下，某地块与周边同类档次项目地块相比，所具备的土地比较价值及其建筑物价值。在具体的数量计算中，要综合考虑正常地价、基本的平均建筑成本、同类项目价值实现情况等