房地产项目拓展及论证流程.docVIP

编号： 版本：A/0 项目拓展及论证流程 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 范围：本流程适用于公司开发项目评估决策过程，是为获得土地所进行的前期机会研究及可行性分析等项目论证过程，以获取土地为目的。 控制目标 2.1控制目标 建立合理的项目前期工作程序，加强内部沟通，及时完成开发项目的各项前期工作，提高项目决策的科学合理性。 A（数量） Q（质量） C（成本） T（时效） R（风险） 市场调查的充分性 市场定位及方案设计等的合理性 资料的准确性 各阶段费用估算的准确性 各部门工作开展的及时性 主要涉及岗位 3.1流程所有者：开发部 3.2相关岗位： 3.2.1市场营销部：负责前期市场调研及市场环境分析，提出客户需求预分析、产品定位方案和销售预测；并提出与项目有关的销售费用等估算。 3.2.2开发部：收集地块信息，负责地块筛选及取得土地的各项工作，提供选中地块规划控制要点。 3.2.3设计部：负责提出选定地块的主要技术指标及细化的技术指标。 3.2.4成本部：组织估算成本测算、可行性研究的经济评价、组织各阶段可行性研究报告的编写。 3.2.5财务部：负责财务费用测算和项目经济性测算。 主要控制点 4.1市场信息收集：及时收集市场信息，建立土地及房地产市场信息库； 4.2土地筛选：在政府公布的地块中选择适合本公司发展要求的地块； 4.3产品初步定位：在符合规划控制要求的前提下，提出产品定位方案； 4.4主要技术指标确定：明确初步设想,提供关键技术指标； 4.5成本测算：测算资料的收集及分析，保证成本资料的可靠性、完整性及准确性。满足各阶段成本测算精度要求。 4.6可行性研究：包括市场、技术及经济可行性分析几个部分，给出可行的结论。  步骤 说明 负责人 输出 1.土地信息收集 1.1收集地块信息；针对具体地块收集市场信息; 1.2对收集的信息进行分析整理，确定有价值的目标地块； 1.3形成市场及地块信息分析报告。 开发部经理 项目拓展主管 地块市场分析报告 2.筛选重要地块 2.1收集可供开发的地块信息； 2.2分析各可能地块开发前景； 2.3分析本公司内部资源； 2.4确定适合本公司发展定位的地块。 开发部经理 地块选择意见 3.决策 3.1对提交的地块选择方案进行评审； 3.2对确定的地块由开发部发出《新项目发展信息通报》，通报重点地块立项后进行研究需要配合的部门； 管理层 开发部经理 4.完善项目前期资料 4.1开发部经理组织相关人员收集地块的相关信息； 4.2进行地块实地勘察和周边市场调查 开发部经理 地块信息收集汇总 5.初步项目定位 5.1项目的档次、目标客户群； 5.2项目在公司项目组合中的地位和大致开发周期； 5.3项目占用公司资金情况； 5.4项目中不同建筑产品的种类和各自面积份额、售价； 市场营销部经理 市场调查报告 产品初步定位意见 6.其它项目确定研究 6.1地块初步规划要点提供； 6.2地块初步成本测算； 6.3项目经济性指标分析； 设计部经理 成本部经理 财务部经理 初步规划要点 初步成本测算 经济指标分析 7.地块发展确定评审 7.1开发部收集各部门指供资料,汇总形成《项目建议书》初稿； 7.2总经理组织相关部门进行评审； 7.3各部门根据评审结果进行调整,开发部汇总形成《项目建议书》交总经理审批，进入可研阶段准备； 开发部经理 总经理 开发部经理 项目建议书 8.制定可行性研究计划 8.1《项目建议书》确定后，开发部制定可研计划，详细规定各部门配合和应完成的方面； 开发部经理 可行性研究计划 9.确定主要技术指标 9.1开发部负责编写地块合同及进行法律风险的评估; 9.2市场营销部进行全面的产品定位 9.3设计部继续深化项目初步规划设计 9.4成本部进行全面的成本测算 9.5财务部继续深化项目财务指标分析 法律人员 市场营销部经理 设计部经理 成本部经理 财务部经理 各主要技术指标 10.形成可行性研究报告 10.1开发部汇总各部门在项目确定基础上的深化研究成果 10.2形成《项目可行性研究报告》初稿 10.3提交总经理召开评审 开发部经理 总经理 项目可行性研究报告 11.获取目标地块 11.1参加有关地块的竞标等； 11.2获取目标地块 开发部经理 土地出让协议等 主要涉及文档/信息流程 文档名称 编制部门/人员 主要内容 联数 提交部门/人员 提交时限/频率 新项目发展信息通报 开发部 地块信息 开发部 重点地块确定后1星期