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房地产：地震对地产业只有短期冲击性影响 2008年05月22日 11:12:58?中财网 　　报告关键点：　　阪神大地震对日本资产市场影响程度和时间。　　震后日本政府的经济刺激政策。　　报告摘要：　　目前市场上对地震灾害影响有多种正面和负面的观点，我们认同灾害确实会导致成都、重庆等四川地区房地产的开工进度拖后和销售计划改变。但市场上还有比较夸张的观点认为地震会导致全国房地产价格大幅降低。因此，我们拟在本文中对日本阪神大地震灾后影响为案例研究，希望有助于大家对汶川大地震灾后对房地产行业的影响形成理性判断。　　我们通过研究日本阪神大地震区域、地震区域的经济地位、日本资产市场当时所处发展阶段、地震对当时股市和房地产的影响程度和时间长度、当时日本政府的政策措施，我们认为汶川地震只是会对国内经济和资产市场造成短期的负面冲击，影响程度会较小；只要政府有适当的政策，地震对经济和房地产的影响时间也应该是短暂的。　　95年阪神大地震案例研究主要观点：　　90年代日本股市和房地产主要是在资产价格泡沫破裂、汇率升值处于尾期、流动性从过剩已经转为偏紧的大的经济环境下发展的，地震并没有加剧当时股市和房市的长达10多年的下降趋势。　　阪神大地震只是对股市形成了大约持续6个月的小幅冲击（之后半年内市场逐步恢复到地震发生前的水平），随后市场继续其长达约10年的漫漫熊市。　　阪神大地震后，日本95和96年地价指数小幅下降，远远低于93和94年的下降幅度；而且95－98年，每年地价的跌幅还低于99－2004年期间每年的跌幅。　　当然当时日本政府较为激进的货币等政策减缓了地震对房地产和股市的影响，包括大幅降低贷款利率和加大政府公共投资支出。　　我们的观点风险因素：目前，震区是否会发生进一步灾害或其它灾害的可能性还不清楚。　　1.关于地震影响的市场观点　　1.1.市场正面观点　　1.1.1.雷曼兄弟初步判断、　　四川地震对2008年中国GDP增长的影响仅会局限在第二季度雷曼兄弟经济学家孙明春以1995年神户大地震为例，认为尽管自然灾害会对资产造成相当大的毁坏，但从宏观层面来看其对生产活动的影响则不是很大。当时神户地震的震级达到了7.3级，但是大地震对当年日本的工业生产只造成了暂时性干扰，生产活动在几个月后就很快复苏了。根据这个逻辑，雷曼兄弟初步判断四川地震对2008年中国GDP增长的影响仅会局限在第二季度。而且之后的重建工作还有助于增加政府支出并推动下半年的固定资产投资增长。　　1.1.2.为了支援灾区重建，央行可能在四川地区部分放松银根，增加流动性　　1.2.市场负面观点　　1.2.1.受灾地区相关项目开发会延期、销售受阻　　由于地震灾害的影响，市场认为四川地区房地产的销售和开发都会延后，这一点我们比较认同。一些地产公司也已经对此做出公告。　　中新地产集团（控股）有限公司（香港交易所代码：00563）发布公告称，其位于成都和重庆的开发项目受到直接损害，预计相关项目完成日期会延迟，可能会对其2008财年业绩造成不利影响。　　华人置业集团（香港交易所代码：00127）执行董事刘鸣炜在接受外国媒体采访时表示，公司在成都的项目已按政府要求暂停，复工时间未定。　　万通地产也表示，正在评估地震对公司项目进展可能产生的潜在影响，并已拟定了应急预案。　　除停工外，不仅新项目今后销售受阻，已购买的业主也会考虑尽快脱手。另外，本已十分紧缩的信贷，也将投向救灾和重建，这将使灾后房企的资金压力进一步加剧。　　1.2.2.地震后建安费用上升　　市场大都认为：中国本就处在高通涨时期，房地产上游原材料如钢筋水泥砂石等价格本就已经是一日一价，不断攀升。而汶川大地震的灾后重建工程，包括修路盖楼等一系列工程无疑需要大量钢筋水泥等上游原材料，突然放大的需求以及较难以控制的通货膨胀将更加推高房地产开发原材料成本，房地产公司的建安费用难以下降。　　同时，国家可能出台相关政策，要求开发商加强住宅防震能力，将导致建筑成本进一步上升。　　1.2.3.成都重庆等地房价下降，进而带动全国房价大幅下降　　最令人关注的是，市场担心地震后人们地产投资意愿降低，会使开发商对成都、重庆的原定销售目标不得不作出修改，将致使成都重庆等地的房价下降，进而会带动全国房价下降。甚至有媒体以地震将会导致房价下降35％为标题。　　2.我们的观点　　2.1.随着地震险等项目完善，换房需求会提升，刚性需求更加释放　　汶川大地震后，对成都周边城镇城市的房屋影响极大，重灾区几乎被夷为平地，地震中心临近的大城市成都、重庆虽未有楼房倒塌，但也有相当一部分出现裂痕甚至变成危房。我们认为，只要有地震险等保险项目的完善，换房要求会提升，刚性需求更加释放，未来会推动成都及其周边楼市。　　2.2.