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房屋、设备管理方案 房屋管理是物业管理的一项重要内容，它既是业主基本生活的保证，也是关系物业保值增值的重要一环。 一、房屋维修管理方案 （一）房屋管理方案 1、房屋管理由房屋管理员负责，在接管验收后建立房屋管理档案，全面掌握丰华名都的房屋数量、结构、类别、产权等情况。 2、在物业接管验收合格后，即建立房屋的管理责任制，将房屋管理的责任人落实到人，并与经济考核相结合。 3、建立定期检查、维护制度，发现问题或接到报修及时进行房屋的维修，保证维修及时率达到98%以上，合格率100%，并做好各项纪录。 4、加强房屋的的装修管理，禁止违规装修，确保房屋的结构完整、外观美观。 5、编制维修保养计划，确保房屋得到定期合理的维修保养。 6、建立房屋的调查、回访制度，定期对回访记录进行统计分析，对比较集中的问题，采取有效措施。 7、与有关房屋的管理部门积极配合，做好房屋的安全管理工作。 8、房屋的完好率达到98%及以上，真正使房屋保值、增值。 （二）房屋维修保养措施 1、每年12月房屋管理员制定下年度的《房屋年度维修保养计划》，报管理处主任审批后送公司技术部。 2、房屋的一般维修由维修科负责，较大工程委托专业维修公司维修，由房屋管理员监督验收，并记录。 3、房屋维修一般在发现或接到报修8小时内进行维修，小修在一个工作日内完成，特殊情况的不超过3个工作日。 4、有危险的房屋按有关规定进行处理。 5、每二年委托外墙清洗公司对房屋的外墙进行一次清洗，由房屋管理员监督、验收并记录。 二、对私搭乱建和改变房屋用途现象管理措施 1、根据宁波市房屋安全管理条例制定*****装修管理规定，以条例为依据，做好业主及装修单位的宣传工作。 2、做好房屋装修管理工作，抓好装修审批、巡查、验收等各环节。配备专职房屋装修管理员负责日常装修检查工作，发现违章装修、乱搭乱建等现象立即阻止。 3、发现违章搭建及改变房屋用途现象，通过情理手段、行政手段、法律手段加以解决。 情理手段：上门做住户的思想工作，解释装修规定，做到以理服人、以情感人。 行政手段：在业主一意孤行的情况下，向上级机关反映情况，取得行政上的支持，强制停止违章装修施工。 法律手段：在以上手段无效的情况下，采用法律途径予以解决。 三、大厦内标志明显，大堂布置合理，外观管理措施明确 （一）大厦内标志设置 1、*********入口处设立小区平面布置图。（详见附图） 2、房屋的幢号、楼层号、房号按原设计地名的要求，设立标识，标识明显清晰。（标识详见附图） 3、楼内管道井、各类表箱、消防设施、应急出口标识明显、统一。（标识详见附图） 4、管理处和各部门设立门牌。配电房、水泵房、电梯机房等设备房设立相关的告示标识。 5、危险设施及地点如电源附近、煤气管道及设施附近、平台高低交界处设警示标识。 （二）办公楼大堂布置 大堂设置为开放式，布置绿色观赏植物。堂内设商务服务中心，计划购置沙发、茶几等，开辟客户休息空间。在大堂醒目处，设立大楼内公司楼层导示牌，设信报箱、信息栏，与电信公司联系设立IC公用电话。详见VI标识。 （三）外观管理措施 为保持*******原有的设计风格，体现高档住宅小区的档次，达到现代人审美的需求，对区域的外观管理提出以下几点措施： 1、按市有关规定设立“*******”项目标牌。 2、外墙及窗户不准拆迁或更改。 3、不安装防盗窗、雨蓬与花架。 4、朝南阳台实行敞开式，朝北阳台按规定设计、安装，使外观规格色泽等统一有序。 5、空调室外机组安装位置统一，冷凝水集中排放。 6、小区营业用房门面招牌统一规格尺寸设计和安装，不影响相邻业主。 7、控制外墙广告牌的设立。 第五章 房屋共用设备、设施管理 在设备设施管理上，我们将从提高设备运行的可靠性、保持设备管理的先进性、实现设备使用的高效性作为管理目标，并实现“三个转变”：实现从单纯的运行维修管理转变到设备的整个寿命周期的参与；从运行与维修管理的分离转变到项目承接、运行与维修管理的三者结合；从事后维修转变到“维修预防”和“改善维修”的综合运用。（三级保养制度）日常保养检查、计划保养检查、全面保养检查。 丰华名都设备设施配置情况：据我们多方面的了解，*******高层公寓的电力系统分为： 1、供配电系统配置为10KV高压进线，负载为3台额定容量为630KVA的变压器，主要配电器有8台10KV高压配电柜和14台380V低压配电开关柜。 2、弱电系统：有线电视系统；电话系统；防盗、报警系统（有监控摄像三十四个）；网络系统（电信、网通共二套）；消防控制系统。 3、消防系统：配置了室外消火栓及给水系统，室内喷淋及给水系统，消防水加压系统，消防报警控制系统、消防排烟系统。 4、公