房屋接管及维保管理作业指引.docVIP

房屋接管及维保管理作业指引 编制 李 莹 日期 2009-05-08 审核 许智来 日期 2009-05-15 批准 孙誉晏 日期 2009-05-15 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 08-4-11 第一次修订 见文 赵威 许智来 孙誉晏 09-5-8 第二次修订 根据二级管控模式进行调整；将原《工程验收管理作业指引》中内部验收工作及原《维保管理流程》合并至本流程；流程更名为《房屋接管及维保管理作业指引》。 李莹 许智来 孙誉晏 流程概况 流程目的 规范房屋物业验收移交过程，明确验收职责及维保管理职责。 适用范围 本流程适用城市公司设立项目部的房屋接管及维保管理工作。 2、城市公司由工程技术部履行项目部职能的参照此流程执行。 定义 物业接管验收小组：在物业接管阶段由工程技术部组织成立的临时专项机构，负责项目物业接管验收工作的管理与组织，及对验收发现问题的监督整改； 维修保驾小组：接受接管验收小组的管理及监督，负责组织项目物业接管验收及客户验收质量问题的整改。 本流程内规定的整改期与保修期为我公司内部阶段性工作划分，工程保修项目的保修期限按签订的三方保修合同约定执行。 流程主导及 参与部门 总部：技术部（主导）、客服中心、运营管理部 城市公司：项目部（内部验收主控）、工程技术部（物业接管及维保主控）、经营开发部、合约预算部 外部参与单位：物业公司 上游流程名称 下游流程名称 子流程名称 《工程验收管理作业指引》 部门 流程中承担职责 城市公司决策层 1、审批《内部验收合格报告》 2、批准、签发《项目物业接管验收邀请函》； 3、审批《项目物业接管验收方案》。 城市公司 工程技术部 （以称工程技术部） 参加内部验收，编制《内部验收合格报告》及《项目物业接管验收邀请函》并按流程规定完成审批及备案； 负责组织房屋接管验收及移交工作； 负责组织成立物业接管验收小组，组织编制《项目物业接管验收方案》并负责上报审批。 整改期内负责根据验收记录监督问题的整改，并组织进行复验。 项目部撤出后负责根据验收记录责成施工单位按要求整改，并组织进行复验。 项目部 负责组织内部验收及问题整改； 参加房屋物业接管验收； 整改期内负责根据验收记录责成施工单位按要求整改； 在房屋验收和移交物业公司前负责提供《项目交接文件清单》中相关资料，汇总至经营开发部。 城市公司经营开发部（下称经营开发部） 参加内部验收； 负责组织《项目物业交接文件清单》的编制、汇总并移交物业； 参加物业接管验收并提出验收意见； 负责定期对物业公司工作情况进行监督、评价 城市公司合约预算部（下称合约预算部） 1、参与本流程各阶段涉及成本的相关审核工作。 物业公司 参与内部验收提出工程建议； 参加房屋验收并提出验收意见。 总部技术部 （下称技术部） 1、负责本流程的制订与修编； 2、根据审批通过的《项目物业接管验收方案》要求，对城市公司物业接管验收工作进行过程跟踪； 3、通过总部联检对城市公司物业接管验收的组织管理工作进行检查、指导。 总部相关业务单元 1、根据审批通过的《项目物业接管验收方案》要求，对城市公司物业接管验收工作进行过程跟踪； 2、通过总部联检对城市公司物业接管验收的组织管理工作进行检查、指导。 工作程序 内部验收 在完成竣工验收后，房屋物业接管验收开始前，项目部负责组织工程技术部、经营开发部进行内部验收，对工程质量、系统运行情况进行抽查，必要时可邀请物业公司针对接管验收要求提前参与提出工程建议，内部验收具体抽查部位及比例不得低于以下标准： 户内验收：住宅工程为总户数的20％，商业及办公为各单体工程标准层及特殊楼层各抽查一层； 楼内公共部分：各主要设备机房及市政站点、首层大堂100％，公共走道及楼梯间为每个单体工程抽查两层； 室外工程：园林景观100％，市政工程各专业10％。 内部验收中，工程技术部应按最终审批确定的《项目实施阶段产品标准跟踪表》及相关政府验收规范要求，对工程产品标准条款及工程质量进行检查。内部验收发现的问题如需整改，项目部负责制订整改措施及实施计划并责成施工单位按计划落实，整改工作完成后应组织内部验收复验。 内部验收工作全部完成后，工程技术部负责汇总经营开发部、物业公司意见作出综合评价，确定是否满足内部验收的标准，编制《内部验收合格报告》及《项目物业接管验收邀请函》上报城市公司决策层审批。《内部验收合格报告》审批通过后报总部相关部门备案，《项目物业接管验收邀请函》审批、盖章后发物业公司。 内部验收同期，由工程技术部负责组织成立物业接管验收小组（以下简称验收小组），小组成员由工程技术部、项目部、经营开发部、