文登市丽都花园营销推广方案.docVIP

泰浩。福新园 项目概述 本案总建筑面积23000平方米，容积率为1、74，绿化率35%。位于文登市大水泊镇中学北侧，供电所南邻，该项目于309国道南150米，威石公路西500米，威海飞机场东1000米处，周边自然风光秀丽，地势平坦，可谓是威海的平原地带，这里交通便利，四通八达，30分钟的车程即可到达威海市区，10分钟到达文登，20分钟到达荣城，是威海市、文登市、荣成市及石岛的交通节点处，无论是自驾车还是乘坐公共车出行都十分便利。这里紧邻大水泊镇政府，生活配套设施齐全完善，服务机构到位，银行、邮局、医院、学校、超市都近在咫尺，是大水泊镇的政治、经济、文化中心。 本案沿大路而建，其中沿路1、2层为网点房，3至6层为住宅，不沿路的1层为储藏室，2至6层居住。 项目周边楼盘市调分析 项目东南侧是空港花园，其建筑总面积 平方，楼盘于2008年 月交付使用，是现房，配套设施较差，虽然价格是1580元/m2 四、项目自身条件分析 1、项目立地条件 项目环翠楼公园西侧，东临奈古山路，西靠古寨东路，往南距离主干道世昌大道约200米，地块位置极其优越。 （1）交通条件 本项目往南临威海东西主干道――世昌大道，出行极为方便，有2，6，12，15，16，23，30、34、41、82、93、118等路实验幼儿园、广电幼儿园、实验小学、古寨小学、古寨中学、环翠国际中学、威海一中、党校；近距大世界、鑫城商厦、金猴购物广场、“家家悦”超市总店、小商品批发市场、蔬菜批发市场、水产品批发市场，；距威海市立医院仅五分钟路程，无忧。在项目设计临街商业，为社区居民提供完善的都市生活配套。商业层高融入了阳光和活力，使建筑外立面色彩明快，体现了质朴的内涵与和奋发向上的精神面貌柔和、内敛、尊贵的生活氛围全户型，真正实现明厅、明卧、明厨、明卫的“四明”设计单位间隔方正，布局精致实用，空间利用率高室内结构布局私密空间与公共空间的区隔，清污分离区隔，动静分离区隔项目卖点提炼‘ 项目卖点关键词：稀缺、宜居、品位、欧式、高性价比 项目形象定位：城中央欧式先锋理想社区 2、客群定位 目标客群特征； （1）分布区域：威海本地居民，他们有强烈的中心情结 （2）购买目的：以改善居住环境 （3）年龄：约为35岁—50岁 （4）购买力：主力消费群购买力在40-80万元左右 （5）职业类型 * 政府公务员、机关事业单位工作人员 * 从威海大中型企业管理人员 * 银行、保险等金融单位高级从业人员 * 私营企业主 * 自由职业者 （6）特征描述 他们代表威海地区的精英，他们事业有成，大部分是靠自己的努力而积累起财富。 他们很高的教育程度和广泛游历背景而拥有良好的文化气质。 他们的居家消费完全是个人行为，是为了发掘合适自己的生活方式，所以他们识得品牌，欣赏经典，但排斥奢华，而且也不十分关注流行，他们以适合于自己的方式生活，这种方式往往使他们看上去更为独特。 他们是整个社会的中流砥柱，他们的家居态度是：舒适、稳定，要能显示自己的实力与品位。 他们通常把家看作是生活中的一个可靠归宿，他们在社会中磨练已久，在他们看来，外面的世界虽然充满刺激，但却复杂多变，远不如在家中来得安稳自在。他们更看重家的意义，因为在家中可以完成自己在外面不能释放的梦想，他们把家当作是一个自己可以实现的梦想，而且从他们的家中往往就能将这个人看出个端倪。 8、他们的置业特点 认同本项目的独特性，注重居住环境品味及文化格调 认同本项目的区域优势 认同本产品规划设计功能并追崇本项目的环境营造和文化基调等 附加值优于区域内其他个案 为本项目高性价比吸引 基于以上分析， 所以本项目客户群定位在追求文化品位和生活情调“城市智富阶层“。 3、价格定位 （1）定价方法 根据我司目前所掌握资料情况，拟采取市场价格比较法定价，来确定本案的目前销售均价。综合考虑地段、交通、品质、规划以及配套等各方面因素。 （2）选择项目 综合考虑，选定在售项目作为本项目的价格定位参考项目：名流花园二区、翠竹园二期、翠景园、环翠花苑、明程·锦绣园。 （3）价格比较 通过综合比较，对每个项目各项子因素打分，实行5分制。 修正因素 地段因素 交通因素 品质因素 规划因素 配套因素 工程进度 综合分数 名流花园二区 4 4 3 3 3 4 21 翠竹园二期 3.5 4 4.5 4 4 4 24 翠景园 4 4 3 3 3 4 21 环翠花苑 4.5 4.5 4 4 3.5 4 24.5 明程·锦绣园 3.5 3.5 3 3 3 4 20 本项目 4 4 4.5 4 4 3 23.5 则修正价格如下 名流花园2区P＝5680×23.5/21＝6356 翠竹园二期P＝5300×23.5/24＝5189 翠景园P＝5280×23.5/21＝59