桂平市汇鸿时代商业文化广场营销策划方案2.docVIP

第一章 项目经济技术指标 【项目名称】 汇鸿时代商业文化广场（以下简称“项目”） 【项目位置】 桂平市桂贵路与桂江西路（规划路）交汇处 【项目总用地面积】 23557.3㎡（约35亩） 【项目实际用地面积】 15639.8㎡（约23亩） 【其它经济技术指标】 容 积 率≤ 2.916 建筑密度≤ 58.22% 绿 化 率≥ 7.566% 第二章 地块环境条件 项目占地23557.3㎡，地形方正，土地平整。其中北面临桂江西路（拟在今年十月建成通车），东面离桂贵南路约二十米。 尽管项目所在区域属于市区，但是桂平商业发展水平及城市规划的限制，项目所在区域的商业仍然以临街商铺为主，商业缺乏凝聚力。由于桂江西路还没有开始建设，组织稳定的车流、人流有一定困难，对项目开发有一定的负面影响，不过影响会随桂江西路的建设的开始而不断减弱。 由于桂平城市规模不大，项目到桂平传统商圈人民路、桂贵北路、桂南北路不到两公里，超市、医院、车站、学校、公园等也都在两公里生活圈内，对实现生活的便利性没有太大的影响。 第三章 市场调查分析 第一节 房地产市场发展现状及趋势 一、我区房地产市场发展现状及趋势 目前，我区各地加快了旧城改造和城市建设步伐，使得广西房地产开发投资在去年较快增长基础上继续保持稳定增长。广西房地产业整体呈现开发投资增长稳定、商品房销售持续增加的良好发展态势进入持续、加速增长阶段151家资质在三级以上的房地产企业进行跟踪调查从投资增长看，2003年151家调查企业房地产开发实际投资额达43.6亿，比上年增长53.9%。其中46.1%的投资用于普通住宅投资，20.2%用于土地购置，14.5%用于写字楼及商业用房，10.9%用于别墅及高档公寓投资，用于经济适用房和其它投资分别占3.1%和5.2%。我区的房地产业从2000年升温以来已经持续保持快速增长，据统计，在2002年比上年增长43.7%的高速度下，2003年全区完成房地产开发投资达120.26亿，比上年增长59.8%。从房地产的产、供、销看，也显示了房地产开发规模持续扩大，据151家房地产企业的跟踪调查，2003年施工面积、竣工面积和销售面积，分别达440.7万平方米、174.2万平方米和154.4万平方米，比上年增长均超过50%，发展提速不言而喻。呈健康发展态势从房价上看，2003年广西房地产市场价格有所上扬，据统计，广西商品房售价上涨2.1%，但低于全国房价同比上升4.7%的水平，无论从单价和涨幅来说，广西目前的商品房价格在全国处中下水平，呈理性的市场增长态势。从房地产企业的业绩看，销售状况好，据调查，61.6%(93家)的企业认为2003年广西商品房销售状况较好，37.1%(56家)的认为销售一般，只有1.3%(1家)企业认为销售状况较差。从商品房空置情况看根据调查资料测算，2003年的商品房空置率比上年下降1个百分点左右。从政策因素和非典疫情的影响看，广西的房地产业仍能健康发展。 2003年是我国房地产业的产业政策 “先抑后扬”，先是中国人民银行（2003）121号文件下发，调整加高预售门槛，提高首付比例，加大二次购房和高档住宅的购房交易成本等等，广西房地产市场稍有影响。时隔两个月，国务院（2003）18号文重新明确房地产支柱产业地位，并明确要保持房地业的适度发展，因此广西房地产市场转旺。同时，非典对广西房地产的销售造成了短期影响后，市场在非典消除后效率变得更高，市场能量释放更大，突显了广西中心城市居民二次置业的市场需求强劲。从购房者的消费行为看，炒买楼花的现象极少。无论是购买高档商品房的外地客户和购买中低档商品房的本地居民，或购买作为投资和自己居住，大多为理性投资。对房地产发展趋势的判断房地产开发商比较看好广西未来两年的房地产业的发展和投资开发前景看好销售前景。48.3%的企业对当地未来两年商品房销售前景表示乐观；认为前景与目前相当的有46.4%；对销售前景表示不乐观的只占5.3%。看好销售价格。有的企业认为未来两年广西的商品房销售价格会上涨；有37%的企业认为售价与目前基本持平，只有9%的企业认为未来两年房价会下降。随着土地供应量减少，土地成本、建筑成本，拆迁成本和劳动力成本上升，同时广西的经济增长，西部大开发战略实施和中国-东盟自由贸易区会址选定南宁等契机以及广西房地产的租金回报率逐年升高等因素，必然带动广西的房价的上涨趋势。未来两年普遍商品住宅楼仍是未来两年开发主体，写字楼及商业用房的开发将大幅飙升。据对151家房地产企业跟踪调查，房地产企业未来两年房地产开发的投资意向：有89.4%选择投资开发普通住宅，其中有63.6%把最多的资金投入普通住宅；有59.6%的企业选择投资开发写字楼及商业用房，而2002年选择投资写字楼及商业用房的企业只有8%。表明，随着广