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楼盘定价及策略 一、 公寓部分总平均单价的确定原则 （一） 一个前提： ***项目的均价是在项目本身的基础上，参照区域情况、市场情况的基础上来制定的。 （二） 二个原则： 第一：以目前市场上同区域、同类型物业的总平均单价做为定价的参考依据 我们调查的区域市场内总体平均单价为****元/m2。 第二：以本项目的单位成本作为定价依据 我们如何避开竞争激烈的主流市场，有效的寻找市场空缺点？项目的品质不仅是体现在产品本身的设计上，还应充分体现在产品的附加值上，也就是说体现在诸如会所、物业服务、景观、外立面等方面。 （三）本项目公寓部分总平均单价： 在上述一个前提和二个原则的综合考虑下，本项目公寓部分的总平均单价为****元/平方米。这样既可以保证本项目的售价仍维持在同区域、同档次物业价格的主流市场中，又可以较高的性能价格比占领市场。 二、 公寓部分各楼座平均单价的确定 以下，将在保证本项目公寓部分总体平均单价****元/平方米的原则下，确定各楼座平均单价，具体如下： （一） 各楼座平均单价的制定原则： 以6#楼为参照物，针对各楼座在河景、户型、社区内部景观、邻里、遮挡、交通噪音等方面进行单项评比，得出各楼座系数。 1、 河景：在不考虑以上其它因素的情况下，原则上认为在5栋公寓楼中，3#楼与4#楼从欣赏通惠河景观的角度和视野为最优，5号楼略高于6#楼，7#楼最差。 2、 户型：从产品设计来看，3#楼、4#楼为一梯二户户型、三向采光且南北通透，主卧及主卫均朝南向，且主卫均拥有明窗；而5#楼、6#楼、7#楼为三栋同样的一梯四户型，只有二个采光面，因此在不考虑以上其它因素的情况下，原则上认为3#楼和4#楼的户型从采光、通风、居住舒适度来讲均为最佳，5#楼、6#楼、7#楼的户型与3#楼、4#楼比较略差，但程度较为平均。 3、 社区内景观：从产品规划角度来看，6#楼位于整个社区的中心，其北侧和西侧有二块大面积空地可做园林设计，因此认为6#楼在社区内景观一项中为最优。在不考虑其它因素的影响、6#楼为参照物的前提下，认为3#楼、4#楼、5#楼、7#楼的社区内景观均次于6#楼。 4、 邻里、遮挡：在不考虑其它因素的情况下，认为3#楼只有北向、西向受到社区内其它建筑物的遮挡，且栋距相对较远，而南向、东向均无遮挡，因此认为3#在此项评比中为最优；5#楼北向受1#写字楼遮挡、西向受6#楼遮挡，但南向、东向均无遮挡。由于5#楼东向临规划中的城市快速路，因此认为5#楼略次于3#楼；4#楼由于除南向外的三向均受不同程度的遮挡，且由于西侧为万豪项目，因此认为4#楼略次于3#楼；如以6#楼为参照物，认为4#楼、5#楼在此项中均好于6#楼；而7#楼四面均受不同程度的遮挡，且西对万豪、北对2#写字楼，因此认为7#楼为最差。 5、 交通噪音：因本项目东侧为规划中的城市快速路，且有可能为立交桥跃起的部分，因此3#楼、5#楼均受到影响，在此项评比中为最差；项目南侧亦为规划道路，因此4#楼也受到噪音影响，但认为其程度略轻于3#楼和5#楼；7#楼处于社区最内侧，较少受到道路噪音影响，以6#楼为参照物，认为7#楼同于6#楼。 （二）各楼座平均单价 各楼座的均价利用加权平均法计算。首先，以6#楼为评定标准（楼座的基准系数1.00），其它各楼座因外在单项因素产生差值，此偏差值不宜过大，标准如下表。 单项因素 最好 较好 平均 较差 最差 差值 2 1 0 -1 -2 依据各因素产生的差值对各楼座进行综合评定： 各楼座系数评定表 楼座因素 3# 4# 6# 5# 7# 河景 2 2 0 1 -2 户型 2 2 0 0 0 内景观 -1 -1 0 -1 -1 邻里、遮挡 2 1 0 1 -2 噪音 -2 -1 0 -2 0 评定分值 3 3 0 -1 -5 依据评定分值对基准系数进行调整，各楼座系数如下： 楼座 3# 4# 6# 5# 7# 楼座系数 1.03 1.03 1.00 0.99 0.95 在保证本项目公寓部分总平均单价为12500元/平方米的基础上，利用加权平均法计算各楼座均价： ***项目各楼座平均单价一览表 单位：元/平方米 楼号 楼座面积 （平方米） 系数 权数 加权平均系数 修正系数 各楼座 平均单价 3# 16660.00 1.03