永州市零陵区朝阳奥林新城营销策划方案1.docVIP

朝阳·奥林新城 营销策划方案 二OO八年七月 前 言 目前项目已进入紧锣密鼓的销售筹备阶段，随时要准备开始预售，特别是今天奥运年的时机把握。如何紧扣目标人群，根据项目进展的各个阶段，分析市场竞争的比较优势，有效地控制销售节奏，有目标、有计划、有步骤地实施营销售推广是关键。 通过对项目的市场调研及项目定位，可以明确本项目在地理位置、周边环境及配套、交通等方面有所欠缺，但可以通过对本项目的规划、自身素质方面加大优势，本项目要取得最终成功，在销售初期就必须一炮走红，务求使本项目成为零陵区河西板块内的楼市领跑者，成为一大焦点，热点。 本方案主要是针对住宅的策划营销方案，最终目的是为了下一阶段的住宅销售，争取开发商利润的最大化。 目　　录 前 言 2 市场篇 4 一、零陵区住宅地产市场现状分析 4 二、零陵区住宅地产市场发展趋势预测 6 项目定位篇 8 第一部分 项目概述 8 一、项目基本情况概述 8 二、优势 8 三、劣势 9 四、机会 9 五、威协 9 第二部分 项目定位 10 一、市场定位 10 二、项目形象定位 10 三、目标客户 10 项目推广篇 11 第一部分 项目形象 11 一、案名设计 11 二、产品包装（具体方案可参见平面设计方案） 12 第二部分 产品策略 14 第三部分 项目媒体推广 15 一、品牌推广策略 15 二、阶段性推广策略 15 项目销售篇 17 第一部分 销售手法 17 第二部分 活动方案 19 第三部分 价格方案 19 市场篇 一、零陵区住宅地产市场现状分析 （一）零陵区住宅地产市场基本情况： 零陵区住宅地产市场的总体运行情况：地产开发投资增长；商品房市场需求增幅大于供给增幅；商品房价格继续增长?；新建商品房购买对象以个人为主；商品住宅空置面积逐步消化；土地开发投资强劲扩张。市场分析1、供给分析??在供应结构中表现为：高价位、高档住房在市场供应中所占比例市场需求总量中低价位，普通商品房比例，市场需求总量较高；大户型、大面积住房面积供应总量较，中、小面积住房供应，需求量据市场调查显示，目前根据一般购房者的经济实力，可购买的住宅面积为平方米，而市场主力房型为10至10平方米。?2、销售分析?从购房者组成来看，外地居民购买商品房占、本地购房占、居民占? ◎从客户类型上看，购房居家占90%以上，购房投资占10%左右，随着零陵区房价进一步上涨，适度引导投资型客户投资购房，势必增加商品房销售放量，提升购房投资百分比。 ◎需求决定消费，从零陵区各楼盘放量上看，各大小住宅楼盘商品房销售在近一年的时间内放量达到80%—90%以上，这表明零陵区住宅项目开发正处于迅速发展时期，良好的销售情况为本项目楼盘的推出提供了有利条件。 3、房价分析上半年房地产市场形势，上半年商房销售面积大于竣工面积、销售额增长率高于房地产投资增长率，商品房一级市场呈现出需求旺盛的良好态势。商品房销售价格在成本增加和市场需求较旺的拉动下呈上涨趋势。商品房销售价格涨较。元/平方米到月底，商品房销售均价为元/平方米，同比增长相对于城镇居民收入而言，新建商品住宅的价格涨幅于居民可支配收入涨幅，且低于商品住宅价格涨幅。国际经验认为，房价增长速度超过GDP增长速度的两倍以上，就会产生严重泡沫。目前房价远离警戒线，房地产市场发展空间很大，供销均呈现增长态势。4、量分析、消费者分析因此，确定合理的房价，把工薪阶层作为房地产市场购买的主力人群，这对房地产开发的是很有利的。、竞争态势分析市场目前房地产市场发展的有利因素重视业发展房地产法制建设不断完善镇居民的可支配收入在不断增加房地产市场供求环境的发展宏观政策影响? （二）市场供求预测及价格分析房地产供求预测目前，居民住房消费的升级换代需求、外来人员购房总体上呈加速增长趋势。受租赁市场日趋活跃的影响，投资有所增。未几年，城镇建设和房屋拆迁的任务依然较重，拆迁带采的需求仍将是住房市场需求的重要来源之一。因此，预计总体上住房需求总量仍将保持增长。价格走势分析土地作为不可再生资源已经日益稀缺，随着城市空间的纵向发展，土地成本继续增加将直接影响商品房价格的上升；钢筋等建材价格的上涨，也使得商品房价保持上升趋势。房价将继续保持稳中有升的态势。地产市场走势的基本判断房地产投资稳定增长宏观经济快速发展，居民收入增长较快，为房地产发展提供了良好的宏观环境；其次我市各项城市建设速度将继续加快，从而推动房地产开发；再次，一些房地产开发企业进入，。房地产市场仍将延续供需两旺的局面供应将稳步增加：需求仍保持旺盛势头：价格仍将保持稳今年下半年商品房的价格将，不会出现太大的波动。一方面，供求形势继续好转，市场总体供求，将抑制价格的大幅上升另一方面，供求没有失衡，仍然在合理的正常区间。此外开发商拿地成本以及商品