永州潇湘国际营销策划方案1.docVIP

潇 湘 国 际 策 划 营 销 方 案 （一期） 　　　　　　　　　　　　　上 部 名居（永州）地产开发有限公司潇湘国际项目部： 承蒙垂信，我们以《营销策划总纲》讨论通过为基础，经过深入市场调查，并与贵方充分沟通，经过反复研究，撰写完成《潇湘国际一期营销方案》，提交贵司，以供营销工作之决策参考。 由于整个项目的推广工作时间长、任务重、市场变化快，我司将不断调整方案，细致研究市场，今后，将以项目建议函的形式，提供更为深入的顾问服务。 专此奉达，即颂商祺！ 2006年4月13日  潇湘国际一期营销方案 目录 第一篇 策划篇 销售目标 项目分析 项目定位 营销篇 第一章 推广总览 营销策略 分阶段销售策略 广告方案 潇湘国际营销方案组委成员： 总策划： 主 编： 咨询顾问： 前 言 ,有一种从未有过的欣喜, 永州经过多年的城市建设,会获得如此另人瞩目的变化,无论是城市道路,还是人文理念,都体现了规划者的别具匠心，简洁明了的建筑外立面,干净宽敞的城市环境,唤起人们对真正品质生活的向往。作为名居房地产开发公司的代理机构,我们很欣慰能够为贵司服务,同时也希望通过自己的努力为永州河西人居生活的改善贡献自己的光热。 ,结合项目本身,我们提纲挈领的确立了以下的推广总思路: 世界人文微缩景观 推广项目品质 展望旧城明天 →炒作周边环境 →实现价值最大化→快速实现销售 做出差异性卖点 树立旧城标志型社区形象 启动购房俱乐部 园林景观小区 太阳能供热 坡地花园洋房 第一篇 策划篇 销售目标 项目开发预期分布： 项目分为三期三区，先期推出格林风情区一期 项目前区一期推广阶段性分布： 销售阶段 5．25-9．25 9月28日开盘） 9．28-10．28左右 11-03月 2007上半年年 预热期 强销期 持销期 扫尾期 销售目标 客户积累、完成格区一期（20%—30%） 30—50% 完成格区一期50—70% 同时加推二区二期部分单位 完成格区一期80%—90%销售 项目地块，共分三期开发，一期推出前侧十栋，，本计划为动态计划，如一期销售理想，可于9—03月份强销期和持销期，加推中侧二期的部分单元，应对市场变化。 实现销售目标之前提：强大销售队伍的保障，微缩景观、太阳能供热系统、精装样板间、售楼部精装修及广告包装的支持，及活动保质保量的完成。 二、工程进度 项目的推广与工程的进度相辅相成，阶段性的推广需要工程的有力配合，按照我司的节点控制，初步提出如下进度简表： 售楼处工程施工 休闲带绿地 一期会所中央 格林风情区 建设完成 园林建设完成 开盘 样板间建设完成 一期建至第二层 5月30日 6月25日 7月25日 9月28日 9月28日 9月25日 总体营销费用 项目总用地面积：约9万㎡ 15万㎡ 1、4%—2%之间 ,人气足,销售快。 项目分析 潇湘国际项目位于河西老城区零陵南路中段，东靠交通主干道零陵南路，西邻珍珠南路，北靠规划支路，珍珠南路处于北向南穿越用地,将地块分为东西两部分，小区规划用地面积130亩。 ,且地理位置较优越,能最大程度地形成人与自然相结合的小区景观. SWOT分析 1、优势（S） 1)位置优势: 靠近火车站,交通便利,紧邻交通主干道,距离市区较近。 2)地块优势：坡地能营造出小区的自然人文环境，美化小区内部环境，提升小区档次。 3)规模优势,本项目规模较大，利于整体规划； 4)项目所处区域靠近新四中，三小，未来教育配套较好。 5）项目距离重点医院三医院较近，周边还有东方医院，妇幼保健院及冷水滩社区医院等， 6）现河西并无高品质的较大规模楼盘，容易做出差异化。 7）引入世界人文微缩景观概念，属于永州首创。 8）户户配有太阳能24小时连续供热系统，切合国家倡导的节能环保主题。 2、劣势（W） 1） 2）位置偏僻，人流量较小。 3）河西属于商业区，不太适合居家。 4）河西整体大环境较差，周边大环境与本项目品质不和谐。 5）现永州市政府都向东发展，整体城市规划对我们不利。 6）据调查，市民居家首选地为河东，河西作为居家还不被市民认可。 7）河西住宅房价均较低，