江苏盱眙首席花园洋房社区营销推广方案3.docVIP

【盱眙·首席·花园洋房社区营销推广方案】 目　　录 第一部分、市场篇 5 □ 盱眙总体市场现状分析 6 □ 总体市场发展趋势分析 6 □ 项目所处市场特征 7 □ 市场给予本案定位的启示 8 第二部分、定位篇 9 □ 产品定位 10 □ 功能定位 10 □ 品质定位 11 □ 市场定位 11 □ 形象定位 11 □ 客群定位 11 □ 总 结 13 □ 推广案名 14 □ 主题推广语 15 □ 综合分析结论 17 第三部分、营销篇 18 □ 营销核心 19 □ 入市时机 20 □ 销售前期准备 22 □ 营销分期推广策略 23 □ 营销活动设想 26 □ 价格执行 28 □ 价格执行策略 30 □ 定价细节 30 □ 包装总体策略 32 □ 广告策略——努力寻求诉求点 33 □ 具体推广策略 34 □ 媒介策略 36 □ 推广费用预算 37  第一部分、市场篇 盱眙总体市场现状分析 关于供求：市场竞争相对平缓、但随着政府一系列开放市场政策的出台，开发企业对盱眙市场的信心正逐步增强，期房供应量正呈上升趋势。从我司的走访中可以看出，别墅上市很少，走访目前在建一项目，尚未有公开亮相价格就已被抢定一空。这样的一个现象，让我们看到了盱眙房地产的前景；改善居住品质的需求有待被挖掘，确切地说目前盱眙的房地产市场仍属于卖方市场； 关于楼盘：随着龙虾节的扬名，盱眙县房地产市场也正逐步对外开放，但由于过去一段时间盱眙本地开发商的内部消化，未引入竞争机制，客观的评价——目前楼盘的整体素质并不高。因此这无疑给我们进入盱眙房地产市场指明了方向，借助于项目本身的高端定位，为推动盱眙房地产整体素质出一份力。 关于客户：盱眙市民关于居住的品质潜在需求并未得到真正挖掘，因无太多可选和比较对象，于是人们只有选择主动或被动的接受，这样一个未开荒之处女地对于栖霞城乡无疑是最大利好，更应坚定做市场的引导者，而非迎合者，这样将更有助于项目的销售达成。 总体市场发展趋势分析 价格涨幅速度将会逐步减缓，但市场供应量有不断上升之趋势； 由于盱眙总体收入水平及三大产业的发展速度并不太高，这样的一个现状，也给我们客观的看待盱眙房地产市场提供了客观而理性的参考。 但随着异地开发企业和代理公司纷纷进入盱眙，越来越多的发展商欲分食同一块蛋糕的同时，也为盱眙带来更多新的思路、新的理念，这些新鲜元素将使盱眙市场更加成熟，促进本地发展商的发展，带动了他们的创新意识，让人们的居住品质更进一步的改善并提高。 从目前盱眙的总体消费情况看，消费者的需求行为需要进行科学、合理、有效地引导方能实现。 项目所处市场特征 目前项目所处地块在众多受访者心目中存有一定阴影，众多受访者都有信风水一说的倾向，这也是本案最大的抗性所在； 该项目正处两个中心的中间地带，相对配套的成熟度还不够，且周边的公共设施，诸如：路灯等市政工程尚未提供，就目前现状再加上市民对该地块旧有印象，恐难达到良好的市场反映，这需要进行一系列的政府公关，以期给予本案更大的支持。 由于盱眙现有的地理区位决定，人们对于新鲜事物的接受度需要一个渐进的过程，这需要在营销推广准确把握好人们的心理，逐步改变人们的消费和居住观念。 市场给予本案定位的启示 控制成本 合时定价 产品创新 景观营造 贴心物管  第二部分、定位篇 产品定位 叠墅＋联排 产品类型 面积(㎡) 叠墅 16,176 60% 联排别墅 10,784 40% 项目可售面积 26960 100% 功能定位 盱眙升级版第一居所 升级版第一居所:不仅可满足最基本的居住需求，而且具有三个明显特征：能带来的成熟配套和便捷的生活设施、丰富多元的文化形态和景观，以及可以持续发展的生态系统。 对少数人而言，那是我们惯有的生活状态 都梁公园内·自然天籁与人类心灵的交响曲 花园洋房社区、引领品质生活从经济学的角度来看：现实的需求是刚性的非弹性的，满足的可能性非常大；而潜在的需求是弹性的，受价格、区域以及支付条件等因素的影响非常大，不易得到满足，第三部分、营销篇 营销核心 根据现有规划要点，项目定位为中高端目标客群，结合到这样一个目标客群特征，以及盱眙现有的营销推广几乎为零。我司建议，在整个项目的营销推广中，将 “情景情景体验式营销”进行到底，借助于销售案场、销售道具、样板间、销售人员等让目标客群深切地感受和深信，这样的房子才是与之身份相匹配，也这有这样的房子才能体现其居住品味和身份。 全程情景体验式营销 体验决非就是一种虚无缥缈的感觉，它可化作是一种实实在在的商品消费者一旦被体验感动，就会心甘情愿地花钱买体验主要销售推广策略 首先，需满足实施销售策略的必备条件： 无懈可击的现场展示； 周全详细的销售资料； 周密而灵活的销售策略监控机制； 有层次、有节奏的媒体宣传； 其次，主