沈阳铁西区经济技术开发区中央大街东地块项目发展报告.docVIP

铁西区经济技术开发区中央大街东地块项目发展纲要 前 言 本案是一块有待于开发的项目，具有相当的可塑造的空间，就像在一块白色的画布上，我们可以挥洒想象、创造力。 同时，那是富有相当的挑战和享受激情快感的地方。当我们置身于此的时候，我们有着一种冲动，一种描绘那天堂般理想乐园的幸福和快乐……。 于是我们只剩下思考，努力打造。 第一部分 2007年上半年沈阳市房地产市场分析 一、上半年沈阳市房产市场总体运行情况分析 1、商品房、商品住宅销售面积增长较快，入市面积增势趋缓 上半年，沈阳市商品房累计批准预售412.84万平方米，比去年同期小幅增长1.49％；商品住宅累计批准预售355.88万平方米，比去年同期增长3.70％。同期，沈阳市商品房累计实际销售552.50万平方米，商品住宅累计实际销售480.76万平方米，同比分别大幅增长16.22％和12.73％。截至6月末，商品住宅可供销售量占商品房的比重为57.34％，较去年同期又减少了1.5个百分点，这说明目前沈阳市累计可售商品房中，商品住宅供应略显不足，这将对沈阳市商品住宅的供求关系以及房价的变化产生一定的影响。 从沈阳市商品房的销售情况看，无论是销售面积、销售金额和销售套数均保持了逐年上涨的趋势，今年沈阳市商品房、商品住宅销售方面各项指标的上涨幅度明显加大，整个房地产市场的发展速度不断加快。 2、存量房市场不愠不火，存量住宅成交数量进一步走低 受去年二手房转让征收“营业税”以及“个人所得税”的政策影响，上半年，沈阳市存量住宅市场的成交量同比进一步减少。今年上半年，沈阳市存量房成交面积为274.97万平方米，比上年同期增长了3.17％；存量住宅成交面积为202.95万平方米，较去年同期减少了6.25％。存量房、存量住宅的转让套数为33053套和31155套，分别同比减少了7.45％和8.07％。存量房转让金额为59.81亿元，比上年同期增长了3.40％；存量住宅转让金额为45.50亿元，比上年同期减少了2.25％。 二、上半年沈阳市房产市场结构分析 1、商品住宅销售面积稳步增长，销售比重小幅下降，别墅市场和办公用房、写字楼市场销售面积有所减少 今年上半年，沈阳市普通住宅（不含别墅）销售面积为480.04万平方米，比上年同期增长12.83％。在不同物业类型中，别墅市场和办公用房、写字楼市场的销售情况出现了一定幅度的下降，别墅共销售0.72万平方米，与去年同期相比减少了28.00％；办公用房、写字楼的销售面积为6.28万平方米，与去年同期相比小幅减少了4.12％。网点类物业和车库及其它类物业的销售面积较去年同期则出现了不同幅度的增长。 从1－6月沈阳市不同物业类型销售比重看，普通住宅销售面积占全部商品房销售面积的86.89％，比上年同期小幅减少了2.61个百分点。随着居民可支配收入的增加，沈阳市居民拥有私家车的数量明显增多，对车库以及仓库类物业的需求也有所增加，与去年同期相比，沈阳市车库及其它类物业的销售面积增长了近一倍，销售面积比重也由3.17％增加至5.33％。 2、90平方米以下中小户型商品住宅的销售比重较上年同期增长8.18个百分点，户均成交面积降至88.98平方米 1－6月，沈阳市90－120平方米的商品住宅上市面积最多，为136.26万平方米，占全部商品住宅上市总量的38.29%；90平方米以下的商品住宅上市面积为137.59万平方米，所占比重为38.66%。从与去年同期对比的情况看，除144平方米以上大户型的供应比重明显减少了6.80个百分点外，沈阳市今年上半年不同套型商品住宅的供应结构并没有出现太大的变化。虽然90平方米以下商品住宅的供应比重较国家的规定尚有一定的差距，但是与沈阳市商品住宅的销售结构基本上保持着一致。 从不同套型商品住宅销售情况来看，90－120平方米和60－90平方米的商品住宅销售面积比重均较大，分别为32.44％和30.73％。与去年同期相比可以看出，在国家宏观调控的引导下，随着供应结构的不断调整，沈阳市商品住宅的销售结构也出现了比较明显的变化，以“国六条”规定的90平方米为界，今年上半年沈阳市90平方米以下中小户型商品住宅的销售比重较去年同期增长了8.18个百分点，90平方米以上中大户型商品住宅的销售比重则明显减少。 1－6月，沈阳市商品住宅户均成交面积为88.98平方米，近年来首次降至90平方米以下。随着宏观调控政策的贯彻实施，加之房价出现持续上涨的态势，沈阳市百姓购房的观念有所改变，在保持总房款不变的情况下，部分购房者开始倾向于购买中小户型，这就使得90平方米以下的商品住宅越来越紧俏，供销比出现下降。 3、3000－4000元/平方米商品住宅仍为主要成交价格，随着沈阳市房价的不断上涨，购房者对价格