河南运河上城项目策划提案1.docVIP

目录 开发背景 开发思路 项目定位 产品建议 开发背景 项目地块 区域与城市：睢阳区大部分属于商丘市的新城区，基础设施相对落后但处于不断的健全完善之中，属于城市未来发展的核心区。 区域与项目：位于中高端形象居住区，未来市场有较大供应量，目前周围竞争对手较多，且实力较强的也有多家。 客户认知：由于项目临近运河和商丘迎宾大道-神火大道，客户对本区位有非常高的认可度。 市场环境 （1）城市经济历史 商丘市位于河南省东部，面积10658平方千米，人口831万 地理位置 神火大道南京路交汇处“商”字东北角 用途 住宅、商用 开发商 商丘市中通房地产开发有限公司 占地 42亩 总建筑面积 11万㎡ 绿化率 30% 设施配套 天然气 均价 2900元/㎡ 定位语 一座城市文明形象的最强代表“音” 客户来源 2900元/㎡的均价，普通的消费阶层很难承受，加上配套的五星级酒店和会所，主要客户应为高收入者 综合说明 立足于建设商丘市未来的城市标志性建筑，极致的建筑高度、高档的商业配套无疑成为其最大的卖点 案名 应天花园 地理位置 南京路与归德路交汇处 用途 住宅、商业 开发商 河南应天置业有限公司 占地 176亩 总建筑面积 20万㎡ 绿化率 42.6% 设施配套 省级标准小学、幼儿园、高档VIP会所、中央水景广场、亲子乐园、健康按摩步道、大型地下停车场等天然气、全天候供暖供热水神火大道“商”字雕塑南600米路西商丘嘉润建设置业有限公司区位可观、建筑可信、景观可融、配套可享、服务可亲、文化可人 ※户型设计 商丘市的户型在形式上丰富多样，包括复式在内，从一居室到四居室均有，在户型的功能上也体现出了多样性，唯一不足的是在各户型的配比上显得不尽合理，在中小户型为主流的前提下，大户型比例过大，中小户型比例不足。 在市场普遍需求110㎡以下的中小户型的形势下，商丘市的在售楼盘这些户型的比例显得略为不足，相反，130㎡-150㎡的大户型占据了太大的比例。当然部分以中小户型为主体的楼盘则取得了很不错的销售成绩。 建筑风格 在建筑风格的追求上，很多楼盘体现的较为超前，目前普遍流行国外较为有名的艺术风格，如西班牙风情、新加坡花园、海派风格等，基本各个楼盘都有自己的风格特点，并不拘泥于传统的几种风格。 配套设施 楼盘名称 小区配套 生活配套 休闲娱乐配套 帝和·水上公园 地暖、天然气、社区底商、社区诊所、双语幼儿园、会所 中心喷泉广场 新城国际 地暖、天然气、会所、配套商业、双语幼儿园 网球场、篮球场、康体设施、水系景观 金穗·观天下 配套商业、天然气、集中供暖、会所 康体设施 应天花园 配套商业、天然气、地暖、会所 购物广场 物业管理智能化水平方面发展迅速，大多数项目都有一定的智能化管理系统，物业管理服务水平方面，外地一流物业服务机构的引进使得一些楼盘的整体品质又达到了一个新高度。 从上图可以看出，商丘市主要在售项目中，中低端市场的均价基本在1700元/㎡-2300元/㎡之间，高端市场的均价则在2500元/㎡-2900元/㎡之间。 客户现状 客户来源：本地区的居民大多数为原老城区的郊区居民，附近工厂职工以及看中郊区低租金的外来务工人员。随着区域中心作用的明显，也会吸引一部分较高收入客户来此居住或投资。 客户职业特征：原住居民、国企职工或工薪阶层、经商人员或个体户，有实力的企业主。 客户年龄：30-55岁之间 客户人之途径：朋友介绍和报纸广告、户外广告单页派发为主。 付款方式：一次性付款和按揭。 综述 整体市场的供给量在迅速增加，但有效需求的增长速度会有所放缓。未来区域开发以新城区为主，房价近几年来也呈快速上升趋势，同时由于产品在市场供给与有效需求之间存在差异，导致销售与成交的数量上受到影响。 产品的规模化和精品化趋势在加强，产品现进的规划理念和产品细节得到提升，功能的完善和附加值的设计特点明显。在传统的多层产品领导的市场下，小高层、高层产品也开始了一定的尝试。 二、开发思路 1.项目分析 优劣分析： 优势分析： 运河两侧环境优美，靠近水岸，地区小气候优良。 北贴长江路，西临华夏路，东依神火大道，交通便利。 处于老城区新城区的交汇地带，老城商圈与新城商圈双重辐射，地段升值潜力巨大。 离市委市政府不足千米，中心效应明显。 商城广场使得本地区有着浓厚的商业氛围。 教育、医疗卫生、酒店、银行等成熟配套机构较为完善。 紧邻1137亩的帝和·水上公园，可以充分依托其项目的配套及人气。 劣势分析： 本项目周边有部分污染较为严重的工厂如水泥厂，在吹西风时会对小区的空气带来不利的影响。 新老城区的交汇处，外来人口流动量大。 项目周围有大面积已进入前期准备的施工现场，未来几年内本地区的周边环境不容乐观，