洛阳房地产项目市场及定位报告XX.docVIP

洛阳项目 市场报告 前 言 一个城市有一个城市的机遇，一个项目有一个项目的宿命。回首千年魅力古都洛阳几千多年的发展，时间轮回到今天，洛阳经济的发展为项目提供了绝好的历史机遇：洛阳宏观经济结构的变化、涧西区域战略地位的提升和上海商业市场商圈的崛起、振兴、成熟和市场消费观念的转变及其项目的危机和压力等都为项目的发展提供了巨大的空间。 以洛阳新一轮的城市规划、区域商业定位、上海市场商圈周边开发的持续进行为契机，项目势必将迎来新一轮的发展高潮，面临洛阳市涧西区内的新势，项目如何主动去应对这个千载难逢的战略机遇期，实现项目自身的超常规发展，是本次策划咨询要解决的核心问题。 目前考虑项目商圈边贸优势无法真正转化为项目经济的优势，自项目发展的主观能动性不足，单纯依赖于外部机遇的垂青，对自身的综合优势考虑不足，面临着新一轮跨越式发展的瓶颈。如何打造既具有魅力又有活力的项目还没有真正破题。 我们认为，制定项目发展战略的基本出发点在于“把握天时、强化地利、挖掘人和”，近几千年来洛阳涧西区虽然取得了长足的发展，但在目前洛阳市区商业的版图上，涧西区的价值和经济活力远没有释放出来，我们必须看到，形势正赋予项目在涧西核心商圈以新的使命和更为精彩的角色。 第一部分 宏观经济研究 一.城市背景 1．地理位置 洛阳雄踞黄河中游，横跨南北两岸，西依秦岭，东临嵩岳，南望伏牛，北靠太行，是我国南北方交替的过渡地带，位于东经１１１°１５′至１１３°００′，北纬３３°３５′到３５°０５′之间。东距郑州148公里，西距西安324公里，北隔黄河与济源市相邻，南连平顶山与于南阳。 2．人口结构 洛阳辖1市8县6区，即：偃师市、孟津县、新安县、宜阳县、伊川县、嵩县、栾川县、汝阳县、洛宁县以及吉利区、郊区和市区内的涧西、西工、老城、瀍河四区，全市总面积15208平方公里，占全省总面积的9%。其中市区面积544平方公里。洛阳市人口中有汉、回、满、蒙古等32个民族，其中汉族人口约占全市总人口的98.8%；少数民族中，回族人口最多，2005年末，洛阳市总人口达到648.7万人，其中市区人口达到153万人。—鹿特丹）的重要一站，可直接发货运往中亚、东欧、西欧等国家及世界其他地区。洛阳铁路口岸已建成投入使用。 公路：横贯东西的310国道和纵贯南北的207国道纵横交错，郑汴洛高速公路、洛三高速公路、洛届高速公路在此汇合。公路运输快捷畅通。 航空：洛阳机场是国内净空条件最好的二级机场，已开通洛阳至北京、上海、广州、深圳、大连、西安、重庆等城市的航线以及通往香港和日本冈山的包机。距郑州国际机场170公里，有高速公路连接。 7. 产业结构 洛阳是新中国首批重点建设的工业城市之一。经过五十多年的发展，现已成为拥有机械电子、石油化工、冶金、建材、轻纺、食品等六大支柱产业、40多个工业门类、6000多家工业企业的新兴城市。 8. 工业基础 洛阳工业基础雄厚，是新中国重点建设的老工业基地之一，是河南省重点建设的新型工业城市和先进制造业基地。洛阳经济资源富集，工业、科技实力雄厚，是中西部重要的工业城市。“一五”时期，全国156项重点工程有7项安排在这里，现已成为以先进制造业基地为依托，机械制造、冶金建材、石油化工、煤电铝、钨钼钛、硅材料等六大优势产业产业为支撑的重要工业基地。、 洛阳的目标是将洛阳打造成为中西部最具商业潜力的城市，成为中西部的中心商业城市，在政策扶持下，洛阳城市辐射力、影响力将得到更大提升，商业发展将大有可为。 二.洛阳经济发展概况 2006年全市生产总值达1331.7亿元，增长15.6%，位居全国第45位，中部地区第4位，全口径财政收入达到154.5亿元，增长27.8%，并入选《福布斯》“中国大陆最佳商业城市榜”。 1.老城区商业格局 老城区在洛阳的历史最悠久，洛阳几千年文化、发展就是从老城开始的，南大街、东大街、西大街依然是青石板路，路两旁都是明清时代建筑风格的沿街低层铺面，几乎每个店面都挂出布幌，布幌飘摇五彩斑斓，如同回到大唐盛世中，感受商业的繁华与城市的繁荣。 在城市发展进程中，目前以十字街、南大街、北大街为中心构成了老城区的商业中心，集购物、娱乐、休闲、餐饮等为一体，经营商品主要以百货、古玩、字画等，百货类基本以中低档商品为主体，丹尼斯百货进驻后，填补了老城区中档大型百货店的空白，一定程度上改变了商业格局。老城区商业中心属于洛阳次级商业中心，其商圈辐射为老城区、廛河区以及部分农村市场。 目前老城区重要的商业项目有，亚威金城北大街、八角楼金街。这些商业项目将相继投入使用，丰富老城的商业业态，一方面丰富老城商业中心百货类商品品种、档次，另一方面弥补老城区商业中心一直存在的商品销售为主，而餐饮、娱乐等服务性质商业业态档次较低、较单一的局面，将进一步加强老城区商业中心的地位。 2.西工区商