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济南房地产市场研究报告 济南思源房地产经纪有限公司 目 录 一、济南2011年上半年大事记 4 1、事件一：西部进入高铁时代，西站带动济南全速发展 4 2、事件二：“省城第一楼”崛起 引领济南进入IFC时代 5 3、事件三：迪士尼初步确定落户济南西部 建十大综合体 6 二、济南市土地市场分析 6 1、土地市场概述 15 2、2010年-2011年季度土地市场分析 15 4、土地成交类型分析 17 5、 区域土地市场成交情况 18 三、济南市整体市场概况 19 （一）普通住宅 19 1、 市场概述 19 2、总体供应量及区域分布 20 3、新增供应量及区域分布 21 4、成交量及区域分布 22 5、价格走势 23 附：上半年住宅项目销售TOP10排行榜： 24 （二）别墅 26 1、别墅市场概述 26 2、济南在售别墅项目情况 27 3、产品信息 28 4、销售情况 29 5、别墅市场1~6月销售情况 31 （三）公寓 31 1、市场概述 31 2、供应量 32 3、销售情况 32 4、价格趋势 33 5、重点楼盘监测 34 6、后市预测 36 （四）写字楼 36 1、 市场概述 36 2、供应情况 37 3、销售情况 37 4、价格趋势 39 5、重点楼盘监测 39 6、后市预测 40 （四）商业 40 1、市场概述 41 2、供应情况 41 3、销售情况 42 4、重点楼盘监测 42 5、商业地产资讯 43 6、商家资讯 47 7、后市预测 50 五、小结 50 一、济南2011年上半年大事记 1、事件一：西部进入高铁时代，西站带动济南全速发展 事件回放：6月底，北接京津冀，南连长三角的京沪高铁，处于两大经济圈黄金分割点上上的济南跟随疾驰的现代列车，迎来一个崭新的提速时代。 对于的内陆省会城市济南来说，这是一次难得的复兴契机。 2、事件二：“省城第一楼”崛起 引领济南进入IFC时代 事件回放：自通过媒体报道进入公众视线后，启德国际金融中心便以其278米的高度及金融中心的独特属性吸引着社会各界的关注。“无论从项目规划、建筑设计，还是从交通便捷、商务氛围、人文环境等区位优势方面看，启德国际金融中心无疑将创造济南商务楼宇的‘新高度’。” 事件评述：世界金融百强山东总部、启德国际金融中心的出现，将构筑起济南全新的顶级商务地标，超越一座建筑，成为一座城市的荣耀，进而推动济南融入IFC时代，影响区域金融业发展的大格局。 3、事件三：迪士尼初步确定落户济南西部 建十大综合体 　 事件评述：在西部新城的产业布局中,会展业是重点发展的产业之一。“会议会展中心总建筑面积28万平米,计划明年开工建设,十艺节前完工。” “国家非物质文化遗产博览园也落户西部新城。” 目前迪士尼生产物流中心已经和济南方面签署初步意向。省科技馆、济南市博物馆已确定落户西部新城,并将启动建设,而省柳子剧团、省歌剧院、省话剧院、省杂技团等单位也已初步确定将统一整体迁入西部新城。 二、济南市土地市场分析 注：本报告只包含居住和商服用地，不包含工业和综合用地 附一：2011年1-6月份土地挂牌及成交信息一览表： 编号 土地位置 用地性质 出让年限（年） 土地面积（㎡） 容积率 建筑密度 竞买保证金(万元) 地上建筑面积（㎡） 成交日期 竞得单位 成交价格（万元） 单价（万元/亩） 楼面地价（元/㎡） 2010-G135 历下区经十东路与东外环路交叉口 商业金融 40 978 5.3 ≤34% 200 5183.4 11.1.31 山东中润置业有限公司 748.17 510 2013.158 2010-G136 历下区北园大街以南、车站北街以东 商业金融 34 101 6.8 ≤35% 20 686.8 11.1.28 济南市冠华置业有限公司 80 528.05 1650.165 2010-G137 历下区北园大街以南、车站北街以东 其他普通商品住宅用地 44 15891 3.6 ≤35% 1600 57207.6 11.1.28 济南市冠华置业有限公司 7620 319.68 1997.986 2010-G033 牛旺村民安置、生活保障用地以东，沁园路以南 居住 70 99803 3.65 ≤18% 10000 364280.95 11.03.02 济南明湖天地建设发展有限公司 44911 300 1836.72 2011-G001 ?天桥区济泺路西侧、汽车厂东路南侧 居住 70 21496 4.2 ≤25% 3500 90283.2 11.03.02 济南市旧城改造投资运营有限公司、山东鲁鼎置业有限公司 16660 516.69 2583.43 2011-G002 天桥区济泺路西侧、汽车厂东路南侧 居住 70 3195 4.9 ≤25%