海口市中高档项目市场调研报告.docVIP

海口市中高档项目 市场调研报告 目 录 第一章 楼盘考察概要 第二章 楼盘个案考察 1、宝安江南城 2、天一方 3、鸿天阁 4、兆南丽湾 5、荣域 6、海语印象二期 7、金碧文华 8、海岸金沙 9、城市海岸 10、紫园 11、观海台1号 12、长信海岸水城 13、泰达天海国际 14、祗园 15、大华西海岸温泉别墅 第三章 楼盘考察总结 第四章 楼盘考察启示 第一章 楼盘考察概要 一、考察目的 1、分析区域内竞争楼盘并评价其竞争力 2、探讨畅销楼盘、滞销楼盘的特征及营销策略 3、为本项目的营销可供参考的市场经验和依据 二、考察时间 二零零九年十一月十一日——十一月十七日 三、考察依据 1、考察范围：主要为海甸岛、西海岸区域 2、考察楼盘功能：住宅类（包括花园洋房、高层海景公寓、别墅配套） 四、考察内容 区域内所选楼盘的周边环境、规划概况、配套设施、户型特征、价格策略以及销售状况等。 楼盘个案考察 个案一：宝安江南城4P营销组合分析 一、产品定位 1、地理位置 位于海甸岛居民生活核心区域，面临和平大道 2、发展商与合作伙伴 开发商：中国宝安集团海南实业公司 建筑设计：苏州市建筑设计研究院 景观设计：苏州三川营造 物业管理：深圳市恒基物业管理有限公司 3、社区规模 宝安?江南城三期高层海景公馆 物业现状：已封顶 占地面积：14000平方米 总建筑面积：50000平方米 竣工时间：2010-1-31 总户数：514 层数：12-26层 宝安?江南城三期别墅组团 物业现状：局部已封顶 占地面积：100000平方米 总建筑面积：50000平方米 竣工时间：2010-1-31 总户数：161 层数：2-3层 4、配套设施 外部配套：寰岛泰得大酒店、金海岸罗顿大酒店、燕泰大酒店、海南大学、海口市人民医院等。 内部配套：休闲商业街、人文广场、滨海会所、大型游泳池、文化茶座、主题公园等。 5、建筑特色 （1）、风格 居人性化、吸收南洋建筑特点，与传统江南风格相互交融；高层海景公寓为现代风格。 （2）、建筑布局 独门独户、建筑呈南北双向通透排列式布局。 6、园林环境特色 借鉴苏州园林中卓越的造园手法，以浓郁的文化内涵营造出诗意画意的江南原居生活。 7、户型定位 提供多种选择，公寓有48平米的一房一厅；72-87平米的两房两厅；94-101平米的小三房两厅，110平米三房两厅，180平米四房两厅；别墅独栋有432.84平米,445.16平米，472.14平米；联排306.4平米，357.41平米；193.01平米。 8、其他： （1）、装修 全毛坯房，别墅花园，温泉泡池全部做好。 （2）、智能化程度 IC卡水、电、气计（缴）费，小区全智能监控、可视电话监控 （3）、物业管理 深圳市恒基物业管理有限公司进行管理；管理费为高层海景公馆物业管理费2.30元/平方米·月；独栋、联排别墅5元/平方米·月；围合别墅4.5元/平方米·月 二、市场定位 1、目标客户 主要为高档消费群。以岛外居民，购买力强的中年人为主，年龄在45岁以上，部分购买人士为到海口工作定居的新海口人，公寓部分客户岛外居民占到70%左右，岛内定居居民占到30%左右；别墅客户岛外和岛内各占50%左右。 三、价格定位 1、价格构成 公寓价格：7500元/㎡ 别墅价格：联排，合围15500元/㎡，独栋27000元/㎡（赠送地下多功能室54.35平米左右）,别墅按套对外报价，总价别墅256万/套-1480万/套。 层差价格：一房一价 四、营销定位 1、别墅广告主题：一墅 一海 一天下 2、营销策略 宣传方式：海甸岛五路，西海岸户外广告牌，报纸广告，网络广告（搜房，新浪，海南在线，网易），岛外分销，大量公关活动（如新闻发布会，样板间发布会） ，岛内外房展会等。 售楼处：位于楼盘南边20米处靠近路边，面积约240平方米，室内宽敞明亮，到处清晰可见处处洋溢着江南古风古韵的气息，墙体均为玻璃墙。 销售情况：高层海景公寓销售率约70%左右，剩下的户型主要是110平米及18平米的四房两厅的高层；别墅销售进度缓慢，目前销售率约30%左右，7月份开盘。 五、项目点评 （一）、项目成功之处 项目在海南房产大部分规划为简约现代风格盛行之时，宝安江南城首次在海南引进了江南园林，中式建筑风格，形成了在产品上的差异性，引起了海南房产界的轰动效应；项目在入市前期，通过大量的公关活动，如大量招聘会，明珠广场活动，成立商家联盟，较长时间的入市前期铺垫，为项目的宣传做足了文章；别墅推出之前，更是