淡市下低首付虚高操作执行方式.docVIP

低首付（虚高方式）操作要点 一、基本操作流程 二、开发商确定银行上限价格 任何一个项目在开发商申请按揭贷款受理银行时，银行均会对该项目有个评估单价，已界定了该项目的最高上限单价，在受理按揭的房号单价均不能超过该评估单价，否则不余受理，所以通过虚高方式所抬高的单价均不能超过此价格。（在特殊情况下开发商可通过某些方式与银行沟通提高此上限价格） 三、开发商确定其因其虚高所需增加的税务成本 1、税收成本主要分为两个部分： a、营业税：与开发商销售额直接成正比关系，通过虚高方式所造成的总价提高所产生的溢出税收成本；（按正常比例一般在25%左右） b、土地增值税：土地增值税税额＝增值额× 五、对外销售口径包装 在银行政策监管严的情况下，为确保低首付顺利进行，防止对外传播，规避银行审查，必须要统一销售口径，建议对外口径可以用装修房号等方式进行，可以要求客户在签定认购协议书时，同时填写《免装修申请书》，以规避银行政策审查。 六、正式对外推广 为了保证这种操作方式的顺利进行以及规避未知风险，建议前期从本身的老带新客户开始着手推广，通过销售代表call方式进行，先期在此批客户中传播，其他渠道需谨慎推广，户外T排、宣传单张等谨慎打此广告。 七、办理银行按揭 1、首期款收据：首期款收据为必须填写虚高后的首付； 2、收据：开两份收据，一份为客户实际首付金额，另一份为虚高后的首付剩余部分金额，为规避与后续客户沟通麻烦，客户实际首付金额收据由客户持有；另一份为开发商持有，客户在银行办理审批后立即收回至开发商； 3、客户银行受理：要求销售代表告诉客户，在银行办理按揭时必须详记其虚高后的首付及按揭款，以防备银行人员询问露馅。 附件一： 计算土地增值税的公式为： ?应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。 　　1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 　纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： 　（1）取得土地使用权所支付的金额； 　（2）开发土地的成本、费用； 　（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； 　（4）与转让房地产有关的税金； 　（5）财政部规定的其他扣除项目。 　2、土地增值税实行四级超率累进税率： 　　增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。 　　增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；速算扣除系数为5%。 　　增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；速算扣除系数为15%。 　　增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％；速算扣除系为35%。 　　上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 ????例1：某房地产开发企业会计问：我公司是一个房地产开发企业，我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以每平方米4,000元价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 ??????答：第一步，计算扣除项目金额 ??????1、购买土地使用权费用： ?300万元 ??????2、开发土地、新建房及配套设施的成本： 1,500元×10,000平方米＝1,500万元 ??????3、计算加计扣除：（300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元 ??????4、房地产开发费用： ?????因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 ?5、税金： 170万元 ?????扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元 ??????第二步，计算增值额 ??????商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万 ??????增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计＝4,000－2,510＝1,490万元 ??????第三步，确定增值率 ??????增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％ ??????增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％ ??????第四步，计算土地增值税税额 ??????土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ ?????