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　　物业管理师考试复习--《物业经营管理》纲要7 　　第七章 成本管理 　　本章要求： 　　掌握：物业管理成本及其分类和估算方法。 　　熟悉：成本预算编制工作的基本要求、成本预算的类型，成本运算编制程序，成本日常管理工作的内容。 　　了解：成本控制原则、程序与组织体系。 　　本章考试知识要点： 　　1. 物业管理企业的成本的构成 　　2. 物业管理企业收取物业管理服务费的方式 　　3. 物业管理服务成本估算的主要内容 　　4. 成本预算、固定预算、弹性预算的区别 　　5. 零基预算的基本要求 　　6. 物业管理成本控制的内容、分类与原则 　　7. 成本日常管理的工作内容 　　本章复习纲要： 　　一、物业管理中的成本及其分类（掌握） 　　1. 成本的含义 　　物业管理企业的成本，就是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。 　　成本，是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。 　　开发项目成本包括：开发项目总投资；开发产品成本；经营成本；期间费用。 　　2. 物业管理成本的构成 　　物业管理成本由营业成本和期间费用或经营管理费用两个部分构成。 　　营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。 　　期间费用或经营管理费用是物业管理企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用。 　　营业成本与期间费用两者不得混淆、互相挤占。 　　成本是在收益实现后即得到补偿，期间费用则计入当期损益。 　　凡期间费用要按有关规定（或标准）分别计入管理费用或财务费用。 　　3. 物业管理成本的分类 　　物业管理企业的成本内容繁杂，为了加强企业对成本的管理，加深对其成本的认识，有必要以不同标准对其进行分类。 　　二、成本估算方法（掌握） 　　1. 包干制与酬金制 　　目前我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式，有包干制和酬金制两种形式。 　　实行物业管理服务费用包干制时，物业管理服务费用的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，这种收费方式类似工程采购中的固定总价合同。 　　实行物业管理服务费用酬金制时，预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的酬金，这种收费方式，类似工程采购中的成本加酬金合同（固定酬金或百分比酬金）。 　　2. 主要成本项目的估算方法 　　人工费是指物业管理企业的人员费用，包括管理服务人员的工资、社会保险、按规定提取的福利费以及加班费和服装费等。 　　办公费是物业管理企业开展正常工作所需要的有关费用。 　　共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费在物业管理成本中通常都占有较大比例，而且其中的具体项目也比较多。 　　保安费是指维持物业公共区域秩序的费用，它由保安系统费、保安人员人身保险费以及保安用房和保安人员住房租金构成。 　　清洁卫生费是指楼宇内共用部位、公共区域的日常清洁保养费用。 　　绿化养护费是指物业区域内绿化的养护费用，包括美化大堂、楼道等公共部位的支出等。 　　固定资产折旧费是指物业管理企业拥有的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用。 　　保险费是指物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用开支，不包括员工医疗险和失业险，后者在人工费里列支。 　　专项维修资金支出，是在新建物业包修期满后，为确保物业的公用部位、公共设施和共用设备的完好和正常运转，而对其进行定期检查、维修和更新、改造所需的费用开支。 　　上述各项费用一般按年先进行估算，汇总后再分摊到每月每平方米中。 　　三、成本预算（熟悉） 　　1. 成本预算的概念 　　成本预算也称成本计划，它是根据物业管理企业的经营目标和经营方针，在了解过去、分析现在和预测未来的基础上，以货币形式事先规定预算期内履行物业管理受托责任所应发生的成本的一种财务管理活动。 　　2. 成本预算的基本要求 　　成本预算的编制过程，是对公司未来经营管理活动成本的安排过程。 　　为了保证成本预算的有效性，编制成本预算时，必须遵循以下基本要求： 　　①成本预算必须同其他预算相协调； 　　②成本预算要以各项定额为基础； 　　③成本预算应有相应的技术经济措施保证； 　　④成本预算要全面权衡，提高资金使用效益； 　　⑤成本预算既要符合实际，又要适当留有余地。 　　3. 固定预算 　　固定预算又称静态运算，是指以过去的实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素，如业务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。 　　固定预算的假设前提是：（1）现有的业务活动是企业必需的；（2）原有的各项开支都是合理的；（3）增加费用预算是值得的。 　　固定预算通常每年编制一次，使预算