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物业管理师考试复习资料--《物业经营管理》2 第二章 房地产投资及其区位选择 　　考试大纲： 　　掌握：房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的区别与联系。 　　熟悉：房地产投资的形式及利弊，房地产投资风险的种类，房地产区位的内容。 　　了解：不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。 　　知识要点： 　　1. 房地产技资的目的与内容 　　2. 房地产直接投资的内容 　　3. 房地产开发投资的内容 　　4. 房地产投资信托基金运作方式 　　5. 房地产投资的主要特征及利弊 　　6. 房地产投资市场风险和非市场风险的区别 　　7. 狭义的区位与广义的区位的区别 　　复习纲要： 　　一、房地产投资（掌握） 　　1. 投资 　　(1)投资是指经济主体（国家、企业、个人）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项事业的经济行为。 　　(2)投资的分类：投资分为固定资产投资和流动资产投资。 　　固定资产投资是指用于构建新的固定资产(土地、房屋、机器设备、市政工程等)或更新改造原有固定资产的投资。 　　流动资产投资是指企业用于购买、储存劳动对象以及在生产和流通过程中的在产品、产成品等周转资金的投资。 　　(3)投资的特性：投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动；投资具有时间性；投资的目的在于得到报酬（即收益)；投资具有风险性，即不稳定性。 　　(4) 投资的作用：①、投资是一个国家经济增长的基本推动力；②、投资与企业的发展密切相关；③、投资可以促进人民生活水平的提高；④、投资有利于国内社会稳定和国际交往 　　2. 房地产投资 　　房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。 　　房地产投资的对象是房地产资产，包括房地产开发投资和房地产置业投资。 　　房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资，包括商品房建设投资和土地开发投资。 　　商品房建设投资是指房地产开发企业(单位)开发建设的供出售、出租用的商品住宅、厂房、仓库、饭店、度假村、写字楼、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资（含拆迁、回迁还建用房）。 　　土地开发投资是指房地产开发企业(单位)进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资。 　　广义的房地产投资，还包括以房地产资产权益为对象的投资，包括购买房地产企业发行的股票、债券，以及购买房地产资产支持的证券或债券等。 　　3. 房地产投资的形式 　　房地产投资分为直接投资和间接投资两类。 　　⑴ 房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。 　　房地产直接投资包括：房地产开发投资和房地产置业投资 　　房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。 　　房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。 　　房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房（市场上的增量房地产），也可以是旧有物业（市场上的存量房地产）。 　　房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给其他置业投资者，并获取转售收益。 　　开发投资的投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报亦丰厚；置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。 　　房地产直接投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，所以相对来讲房地产是最理想的投资工具之一。投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。 　　⑵ 房地产间接投资是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产经营管理工作。 　　间接房地产投资的具体投资形式包括:购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等。 　　房地产投资信托基金（REITs），是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。REITs的出现，使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，REITs将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资