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物业管理经营中的问题及对策 安徽省滁州市泰行物业有限责任公司 刘怀关 物业管理公司属自主经营、自负盈亏，自我发展、自我约束的经营实体，其经营管理目标应是实现社会效益、经济效益、环境效益三大效益的统一。截止2000年终，滁州市住宅小区总建筑面积已达116万平方米，其中成片开发的面积达1.5万平方米以上的住宅小区有26个，且有逐渐增加的趋势。物业管理企业由90年代的一、二家，发展到今天的28家。可谓形式大好，莺歌燕舞。但目前的物业管理公司大多存在不同程度的负重经营和亏损经营，造成这种局面，究其原因：一方面有经济体制、认识水平、法律、法规不完善等原因，另一方面物业公司自身的经营管理也存在一些问题，这些都阻碍着物业管理企业化的发展。深入研究物业管理中的问题及其对策，对滁州市乃至全省、全国物业管理水平的提高和物业管理事业的健康发展具有重要的意义。 物业管理经营中存在的问题 对物业管理的内涵理解不深。有的公司将物业管理和服务的范围停留在清扫、保洁、垃圾清运、绿化草坪、维修水电和房屋等一般日常性服务项目上，甚至仍然沿用过去行政管理的办法，行政色彩浓厚；有的片面强调企业经营忽视了业主的利益，甚至侵犯了业主的权益；有的则仅限于小修、小补，竟不顾及物业外观和环境 的保养，忽略了对物业的整体维护和管理，致使物业破损贬值；在紧紧围绕业主和使用者各项需求开展多种经营活动和专项服务方面显得乏力，更谈不上对物业管理品牌的塑造。 物业管理人员素质不高。物业管理是专业化和综合性要求都比较高的行业，对管理人员的专业水平和综合素质要求都比较高。现在的物业管理公司人员大多数属于半路出家，基本没有受过正规的技能培训，缺乏系统的物业管理知识和物业管理运作能力，缺乏必备的综合协调经验和能力。面对许多需要协调的众多关系，管理人员显得力不从心。 管理手段落后。物业管理的社会化、专业化及其业务的复杂性，要求物业管理公司必须具备较高的管理服务水平。绝大多数物业管理公司缺乏现代化的管理的硬件设备和软件技术，多半停留在传统的手工式管理阶段，因而不能有效地提高管理质量和效率，不能适应现代市场经济的发展的要求，一定程度上制约了自身发展。 收支行为不规范。物业管理是集管理、经营、服务为一体，以“保本微利、服务社会”为经营方针，属于第三产业的服务性行业，向住户收取管理服务费和有偿服务费是物业公司的主要经营收入之一，合理的收费是物业公司正常运作的前提。目前，物业公司普遍存在收费行为不规范的问题；有的公司收费项目、依据、标准不公布，收支账目不公开，对业主或住户提出的疑问不作明确说明和解释，缺乏透明度。 管理机制运作不协调。由于物业公司大多都是开发公司下属企业，对物业验收难以规范，前期管理费用难以到位，故物业公司的业主权益得不到有效保障，公共维修费用、配套设施不到位，先天不足使物业管理公司的生存和管理非常困难。此外，物业公司在管理内容上与城市管理有较多的重复部分，在管理权限上，与有关行政部门较难划分清楚，关系难以理顺，物业公司与小区管委会，在物业管理中的地位、作用及其责权利的关系也不明确。物业管理与行政管理等方面的关系也不协调，给物业管理带来了 一系列困难和问题，使物业公司对一些项目的管理处于两难境地，影响和制约着管理的正常开展。 服务质量不高。物业管理公司需为业主提供日常、专项、特约三方面的配套服务，才能满足不同层次的需求。但现在大多数物业公司既不具备这些方面的专业知识，又无必要的维修队伍和设备，接到维修投诉后只能向有关部门汇报，物业公司仅起中介作用。 解决物业管理问题的对策。 进入新世纪，伴随着中国今年11月份加入WTO世界组织，我们的很多工作要与国际接轨，这其中也包括物业管理事业要与国际接轨。否则，很难适应广大业主的需求；很难适应无情的市场需求；很难走出省际、国门。面对新情况，物业管理如何迎接新的挑战，应树立什么样的管理理念，很值得进一步的研究和探讨。 物业管理不是保姆。从目前物业状况来看，物管企业无外乎有三种类型，一种是由开发商组建成立，二种是由房管部门转化而来的，三种是企、事业单位房改后组建的，或是其他原因临时“搭建”的。这三种机构，约束性较大，管理机制陈旧，严重影响竞争力，没有真正走向市场。所以说，仍然是上个世纪的产物。尽管物管企业开展了一些服务，业主仍感到不太满意。再说，信息时代的到来，高科技的迅速发展，光靠简单的“服务”能满足业主的需求吗？物管企业应脱胎换骨，打破原物管模式，建立新型的物业管理服务体系和二十一世纪的市场物管新机制，才是唯一的出路。 物业管理应“以人为本”，加强自身素质建设。“人在环境中，环境改造人”。未来的小区、社区乃至整座城市，人与环境的和谐统一。物业管理的规律是“以人为本”，不但要为业主搞好服务，还要为业主营造一种氛围，创造一种境界。“以