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邵阳市盛世嘉园住宅小区 可 行 性 研 究 报 告 邵阳市城市规划设计院 二OO六年六月 目 录 第一章 总 论 一、项目名称 二、项目承办单位 三、可行性研究报告的编制依据 四、可行性研究范围 五、项目提出的背景 第二章 场地选择 一、选址 二、场地条件 1、场地地形地貌 2、场地区域地质构造、水文气象及地震资料 3、场地水文地质条件 4、地场工程地质条件 第三章 市场需求预测与建设规模 一、市场需求预测 （一）区位优势 （二）房地产业发展的经济依托 （三）房地产的发展空间 （四）市场需求 二、建设规模 第四章 总平面规划 一、规划设计理念 二、规划原则 三、总体布局 四、交通组织 五、绿化系统 第五章 建筑方案 一、建筑设计 二、结构设计 三、给水系统 四、消防给水 五、排水系统 六、供电设计 七、防雷与接地系统 八、弱电系统 第六章 环境保护 一、环境现状 二、污染源情况 三、治理措施 第七章 投资估算和资金筹措 一、投资估算 1、投资估算依据 2、投资估算造价 二、资金筹措 第八章 工程建设进度计划 第九章 工程招标 第十章 经济评价 一、财务效益评价 （一）项目开发总成本费 （二）售房预测 1、区位优势 2、居住优势 3、住房销售不成问题 4、销售价格具有一定竞争力 （三）销售收入 （四）销售成本费用 （五）商住房出售税费 （六）效益分析 （七）贷款偿还 （八）敏感性分析 （九）贷款风险分析 二、项目社会效益和环境效益分析 第十一章 研究结论与建议 一、结论 二、建议 第一章 总 论 一、项目名称：盛世嘉园住宅小区 二、项目承办单位：邵阳市金瑞房地产开发有限公司 三、可行性研究报告的编制依据 1、邵阳市金瑞房地产开发有限公司《关于请求办理“盛世嘉园”立项手续的报告》。 2、邵阳市规划管理局批准的规划用地红线图。 3、邵阳市火车南站站前开发区控制性详细规划。 4、《民用建筑设计通则》JGJ37-87。 5、国家计委《关于建设项目进行可性研究的执行管理办法》（计资[1983]116号）。 6、国家计委关于《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知（计办投资[2002]15号）。 7、邵阳市金瑞房地产有限公司托邵阳市城市规划设计院编制“盛世嘉园”住宅小区可行性研究报告的合同书。 四、可行性研究范围 根据委托要求，对“盛世嘉园”住宅小区建设工程拟建地址的现状进行实地踏勘和调查；依据国家及本地区的相关法律、法规、规范，结合现实经济状况和发展规划，对项目建设的必要性、可行性，建设规划、建设条件、建设方案、投资估算、环境保护、实施方案和社会、经济效益评价等方面进行分析研究，以确定该方案在技术上的可行性和经济上的合理性。 五、项目提出的背景 邵阳自楚国大夫白善建城开始，至今已有2500年历史，湖南省较大的行政地区之一，共辖8县1市3区。320国道横穿东西，207国道连通南北，南北铁路运输干线——洛湛铁路和潭邵高速经过市域，便利的交通环境对邵阳的 发展提供了有利条件。改革开发以来，邵阳市经济得到很大的发展，但城区建设格局并无重大突破，城市化水平较低，制约了邵阳市经济社会的发展。为实现邵阳市经济的“二次”飞跃，邵阳市委、市政府提出了“民营突破、开放带动、科教领先”的社会和经济发展战略，把城市建设向南拓展。为了加快新城建设步伐，2000年7月，成立了邵阳市火车南站站前开发区。借鉴境外开发区的先进经验，制定了一系列招商引资的优惠政策，全面拉开了向南拓新城的序幕。火车南站站前开发区道路骨架和配套基础设施建设基本达到开发规划目标，开发区取得了很大的发展：魏源广场已投入使用；重点工程进展顺利，投资2000多万元的邵水四桥即将通车，邵阳大道也全线拉通建设。招商引资成果显著，大批投资项目和企事业单位落户火车南站站前开发区。投资环境进一步改善，实行“一条龙”服务和“一站式”办公，开发区的硬环境和软环境日趋完善，已形成了大开发、大建设、大发展的新局面，开发区已成为邵阳市新的经济增长点和投资热点，进入火车南站站前开发区投资正是最佳时机。 项目来源：受邵阳市及火车南站站前开发区有限公司的邀请，邵阳市金瑞房地产开发有限公司投资火车南站站前开发区，旨在引入港台地区社区的理念，开发建设一个国际领先标准的住宅小区。 对当地政府的回报——带动火车南站站前开发区的建设，提高火车南站站前区的建设档次； 对开发企业的回报——创建当地的国家级样板小区，树形象，立品牌。 第二章 场地选择 一、选址 根据邵阳市城市总体规划，邵阳市金瑞房地产有限公司聘请有关专家对邵阳市火车南站站前开发区实地考察踏勘，并对周边环境等作了充分调查比较，一致认为邵阳市火车南站站前开发区适宜兴建“盛世嘉园”住宅小区。经邵阳市规划局及邵阳市火车南