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盛世家园物业管理方案 一、 概述位于，、文化经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。良好的物业背景，小区的物业管理水准重要。 二、目标贯彻开发商开发小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将小区管理成都市居住区，让业主在里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促小区物业保值增值。树立物管公司品牌三、组织物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。 四、人事人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计名员工（按整个小区交付时设计）。 序号 岗位 人数 主要职责 备注 1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。 2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等 3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等财会要持证 4 物业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等 5 安全护卫员 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等 6 水电工 公共区域水电设施维护、水电维修服务等 7 保洁员 公共区域卫生保洁、绿化养护等 员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。 五、 经营预测 a) 经营收入：万元（年度，以下省略） 物业管理费：应收元12×0.5=368772（元）预计收入 万元（收缴率90%） 维修服务费：0.5万元特约服务： 万元 其他收入：? 1.5万元 b) 支出：万元 人员工资福利：万元 办公费用：.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）.5万元维修保养费用：.5万元 税金：5万元 万元不可预见费用：万元 c) 润亏：-1.万元 d) 物业接管期间前期投入：万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等） e) 公共性服务费构成测算：21.962万元/年， 0.61元/月*M2 （1） 员工的工资和按规定提取的福利费福利：*23%=60720（元/年） 合计：元/年 （2） 公用设施设备维修及保养费：.5万元 （3） 绿化管理费：绿化率45%? 1.万M2*1元/年* M2 =1.万元 （4） 清洁卫生费：人*12月*80元/月*人=0.万元 （5） 安全护卫费：人*200元/年*人=0.万元 （6） 办公费：按管理人员工资总额25%计算万元*25%=万元 （7） 固定资产折旧费：按0%计算即? 万元 （8） 税费：按营收5.5%缴纳即? 万元 （9） 保险费：暂不投保 （10） 合理利润：按营收8%计算 万元万元但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.元/月* M2 。 六、 前期物业接管 a) 派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议）。 b) 物业接管验收 既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。 是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收；供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用； 房屋幢、户编号已经有关部门确认； 落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位；接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。 接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。 在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。 抄水、电、气表的底数，记录备案。 接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。 接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。 当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即 完成。 七、 入伙 1、准备工作 治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗； 车辆管理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出；增设自行车棚；加固架空层车库；垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等 楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等)