遂宁市盛世上江城营销推广执行报告.docVIP

盛 世·上 江 城 营 销 推 广 执 行 报 告 深圳君悦华城（重庆）地产顾问有限公司 二○○六年十二月 “盛世?上江城”营销推广执行报告 目 录 一、项目SWOT分析 2—— 7 二、项目定位 7—— 10 1、项目硬性定位 2、项目市场形象定位 3、项目推广主题 4、目标客户群定位 三、项目阶段推广执行策略 10——26 1、策略思路 2、项目推广时间结点 3、阶段推广执行内容 四、销售策略 26——35 1、客户积累策略 2、销售方式 3、推盘策略 4、付款方式及优惠政策建议 5、价格策略 6、销售物料 7、项目架构及岗位说明 8、销售流程 五、推广费用预算 36——38 1、媒介投放策略 2、项目推广费用预算 3、推广费用分配原则 项目SWOT分析 项目SWOT列表 优势（S） 劣势（W） 项目地理位置较好，位于滨江路沿线； 项目周边景观资源丰富，江景景观面良好； 邻近北转盘，交通便捷； 项目体量较大，规模效应强； 开发商实力为项目奠定了良好的基础。 项目的内部绿化相对较少； 项目周边商业形象较差； 项目地块两面临街，临近桥面，受噪音和粉尘污染大。 机会（O） 威胁（T） 城市化进程的加快； 城市北扩东进赋予本区域的积极意义； 观音民俗文化公园的建设为本区域增添亮点； 过军渡水利工程及滨江路景观工程建设。 项目最大的竞争楼盘凯丽滨江同期推广； 本市其他项目的竞争； 国家对房地产可能的宏观调控。 项目SWOT阐述 （一）、项目优势分析 1、项目地理位置较好，处于滨江路沿线 滨江路的沿线住宅是市民的购买热点。 2、项目周边景观资源丰富 本项目紧临江滨，面朝涪江，江景资源丰富，环境优美。滨江路是遂宁市的窗口形象工程，其宽阔的路面加上规划的赏心悦目的绿化带及花园，还有规划中的生态公园，让购买者更加切心向往。 3、靠近北转盘交通便捷 靠近北转盘交通便捷。在滨江路上，周边道路交错覆盖率高，同时，项目与涪江三桥又十分接近，公交线路和出租车以及当地特色的人力三轮车都要从此经过。 4、项目体量大，规模效应强 项目总体量近15万平米，面积较大，地块平整。开发体量大，将具有较强的规模效应，宜于塑造品质社区形象，吸引广大市民的注意。 5、开发商实力为项目的成功发展奠定了良好的基础 本项目开发商是遂宁市地产行业龙头企业，在该地区有很高的知名度和品牌效应。开发商在遂宁已有成功的开发经验，这就从更根本上奠定了项目开发的基础；开发商的资金实力，也为项目成功的开发提供了保障。 （二）、项目劣势分析 1、项目的内部绿化相对较少 相对项目体量而言，项目内部绿化面积较小且较为零散，不利于表现高品质生活。 2、项目周边商业形象较差 项目附近的川中大市场整体形象较差，周边街区路面与商业门面均体现出与本项目的高品质的不协调。 3、项目地块两面临街，临近桥面，受噪音和粉尘污染大 项目所在地是滨江路，由于其餐饮及休闲娱乐业态蓬勃发展，因此不可避免对住宅的私密性和静谧性有一定的影响，人流量和车流量必然导致噪音污染。后街及三桥、空气污染以及粉尘等环境污染等问题的显现，对住宅部分里的居住和生活存在一定程度的干扰。 （三）、项目机会分析 1、城市化进程的加快 从目前遂宁市规划开发的路线来看，滨江路的发展是由南向北逐步扩展开来，因此本项目正坐落于滨江路的北段，同时，河东新区目前也正在对遂宁市政府职能部门进行基础设施建设，如：法院、110指挥中心、武警等大楼及宿舍的修建，同时也有大量的高品质住宅和安置小区在兴建，可以预见，在未来四到六年，河东新区必将成为一个以市政府办公为主的新兴核心地带，而本项目所处地块受益于城区的北扩东进，在城市发展进程中的重要意义在未来几年将会有很明显的体现。 2、城市基础设施建设及旧城改造 本项目所在滨江路由于是遂宁市窗口形象工程，因此在未来的几年，该地段的公共设施以及住宅部分的建设将得到加强。再则日益成熟的商业氛围，本项目的地段价值必将随着滨江路的发展日益看好。随着城区旧城改造的规划发展，本项目必将占据有利地形，以其突出的高品质的住宅部分辐射整个遂宁市，成为遂宁市居住生活及消费观念的新兴坐标城市名片。 3、观音民俗文化公园的建设为本区域增添亮点 目前项目东面的“观音民俗文化公园”即将投入建设，这将为本项目所在区域增添人文景观亮点。这是本项目面临的大好机遇，而本项目最主要竞争对手——凯丽滨江恰好不具备这一优势资源。号称“观音故里”的遂宁有着深厚的“观音”文化情结和历史底蕴，“观音”文化的弘扬强调和推动着以家庭为中心的中国传统伦理文化，我们可以将社区主题文化的宣扬与这一事件有效整合起来，形成近期楼市较