重庆市 景祥地产新牌坊项目 定位报告.docVIP

景祥地产新牌坊项目定位报告 重庆旭日房地产顾问有限公司 二00六年十一月八日 目录 1、区域及地块资源描述综述 5 1.1 宏观环境描述 5 1.2中观环境描述 6 1.3微观地块分析SWOT 7 1.4定位思考 8 2、地产市场分析 8 2. 1 已售(尾盘)楼盘供应分析 8 2.2 目前板块在售楼盘供应分析 10 3、项目经济核算 12 4、项目关键竞争力梳理 13 5、项目总体定位思路 14 6、项目功能定位方向考量 15 6.1 商务方向考量 15 6.2 商业方向考量 18 6.3 酒店方向考量 19 6.4 住宅方向考量 22 7、客户定位 28 8、项目物业组合建议 29 9、总结 31  新牌坊项目定位报告 基于定位思考 ——本项目定位需要考虑到以下一些主要因素 区域条件：对新牌坊房地产相关环境（如商服配套，交通等）的考量 地块条件：地块自然、经济属性对项目影响几何。 市场条件： 区域房地产开发的阶段特点，直接影响项目的定位方向。 投资回报：各个不同的方案，投资回报率将不同，同时风险也不一样。定位的任务是，综合各种物业组合，达成最好利润最高，风险相对最低的方案。 ——在最终确定项目定位时，应该综合考虑到上述几个方面的内容，平衡各个因素选择最佳方案。 基本经济技术指标 总用地面积：14121.3㎡ 总建筑面积：64054 ㎡ 容积率：4.54 绿地率：26.8% 楼面地价：650元/㎡ 1、区域及地块资源描述综述 1.1 宏观环境描述 新牌坊地理位置极其优越。处于新兴的居住、工业区北部新区与传统主城江北区的纽带处。具备良好的产业资源和居住环境。同时也是主城通往江北机场、龙头寺火车站的主要交通点。新牌坊是重庆北部新城的中心点，是重庆向北城市化进程的桥头堡。新牌坊的区域价值较高。 1.2中观环境描述 总体上，最近几年，重庆市政府机关、各大公司总部、著名经济机构和商业重点服务设施纷纷北迁，随之而来的学校、公园、医疗、商业等配套设施日趋完善。优越的地理位置和巨大的发展潜力，使得数年之间高档住宅云集，城市精英多居于此，有“重庆富人区”之称，成为了重庆人实现高品质生活理想之地。 新牌坊整个区域发展呈现出较强的区位不均衡性。龙湖南苑、西苑是 整个区域的发展中心，其他区域发展相对落后得多。 210国道以西，新南路以北，发展较为成熟，拥有齐全的生活配套设施，且档次较高。如大型超市，集中式品牌餐饮等。 210国道以东，新概路沿线发展要落后得多，整个房地产开发处于初级阶段，多数项目处于建设期，生活设施配套极为匮乏。目前尚无类似龙湖等大型品牌开发商进入，未来很难达到新南路发展水平。 而新南路南侧，松牌路沿线，即项目所在区域处于一个中间位置。新南路南侧，邻新南路一线，发展较为成熟，几乎都为成熟小区，生活配套也较为成熟。但多数项目为原政府住宅集资房。商品房项目规模较小，档次较低。整个区域的开发水平比较低。区域价值不如新南路以北。而松牌路沿线，由于客车常尚未搬迁，几乎没有房地产开发项目，谈不上有任何的居住氛围和商服配套。 1.3微观地块分析SWOT 地块处于新南路南侧，松牌路沿线。 1.3.1地块优势： 处于蒸蒸日上的新牌坊区域。区域优势明显。 新南路沿线有较为完善的商服配套。 1.3.2地块劣势 块北侧紧邻金华园住宅小区，高层建筑挡住本项目视线。 地块南接汽车修理厂和客车厂，景观环境差。噪音污染严重。 c. 地块不同任何主干道相邻，交通通达度不高，商业价值不大。东邻主干道松牌路，但和松牌路之间有高达十米保坎相隔。利用价值大受其限。 d. 地块形状极不规则，东半部分狭长，南北间距过短，利用程度不大。西半部分呈正方形。地块整体性太差，利用率低。 e. 松牌路整体价值在新牌坊区域相对较低。 1.3.3 地块机会 客车厂搬迁可后，区域可开发用地增多，区域房地产市场飞速发展， 居住氛围、配套逐渐成熟，地块价值上升。 1.3.4地块威胁 冉家坝的居住区的兴起，对新牌坊住宅市场分流较多，影响较大。 龙头寺火车站运行，使得与之连接的新溉路沿线发展迅速，同样会对松牌路未来发展产生威胁。 1.4定位思考 区域形象：新牌坊良好的区域形象对项目价值感营造有一定的支持作用。但地块所处的松牌路区域价值感次于位于新南路的龙湖片区。区域对项目价值提升支撑度有限。虽然项目可以通过前期产品定位，后期营销推广等方式更多的利用龙湖片区域形象从而提升项目价值。但项目所处的客观位置决定区域对项目价值提升始终有限。 地块条件： 地块条件较差，规模小，形状不规则，利用率低。周边缺乏高档次的生活氛围以及商服配套设施。无任何的景观资源，反之汽车修理厂称为视觉公害。商业资源差，不邻任何主干道。地块自然资源对项目是弊大于