金地荔湖城大盘项目价格策略报告.docVIP

金地?荔湖城 A区一期价格策略报告 P1 一期推售目标 遵循大盘规律，实现精彩亮相 完成人气积累，实现价格攀升 区域市场品牌开发商第一阵营，成为市场形象标杆 P2 价格报告纲要 1、定价背景 2、定价策略 3、价格制定 4、推货策略计划 5、后期价格走势预测 P3 定价背景 1.1区域房地产市场状况分析 1.2竞争对手分析 1.3项目基本情况分析 1.4内部登记客户情况分析 1.1区域市场销售状况分析 P5 广州整体市场仍保持供不应求态势 　 2003年 2004年 2005年 商品住宅施工面积(万㎡) 3161.93 3471.58 3409.09 增长率（％） -1.30% 9.79% -1.80% 商品住宅竣工面积(万㎡) 902.97 796.46 664.25 增长率（％） 3.64% -11.80% -16.60% 批准预售住宅面积(万㎡) 762 754 681 增长率（％） -0.39% -1.05% -9.68% 预售住宅销售面积(万㎡) 909 963 919 增长率（％） 15.06% 5.94% -4.57% ? 商品住宅的施工量在2004年有较大幅度增长，而? 总体上基本稳定在3300-3400万? ㎡/年，? 但竣工量则在2004年开始大幅下滑，? 原因是2004年开始政府严格执行了施工许可证的审批制度，? 再加上2005年的海珠城广场坍塌事故更使整个广州市的建设审批延迟，? 从而? 导致施工量持平而? 竣工量大减，? 使原有的供需矛盾更为加剧； ? 2003-2005三年间，? 一手住宅的供需缺口近600万? ㎡；一手住宅竣工量减少、批出预售量日渐下滑，? 显示市场供应量在逐步萎缩 P6 老城区供不应求、新城区供需平衡 　 2003年 2004年 2005年 其中：原八区 500 491 414 增长率(%) 6.38% -1.80% -15.68% 番 禺 199.88 188.27 172.51 增长率(%) -18.85% -5.81% -8.37% 花 都 62.57 74.32 94.48 增长率(%) 27.75% 18.78% 27.13% 其中：原八区 554.31 663.19 626.76 增长率(%) 8.90% 19.64% -5.49% 番 禺 290.21 223.36 201.00 增长率(%) 23.20% -23.04% -10.01% 花 都 64.66 76.25 90.14 增长率(%) 41.21% 17.92% 18.22% 在市属原八区、番禺区住宅供求量减的同时，花都却在高速增长， 显示花都楼市在机场市政建设、区域产业发展（物流、制造）的影响下，前景看好 （与花都楼市的价、量起点较低也有密切关系）。 原八区、番禺区市场供应量减少，影响每年销售量减少；但仍呈供不应求的状态。 提示：郊区随着社区周边的配套交通完善、且有足够的价格优势，城区居住人口逐渐外迁。 P7 增城（新塘）亦呈现供不应求 单位：万㎡ 增城批准预售面积 增城预售成交面积 新塘批准预售面积 新塘预售成交面积 2002年 109.1 76.7 87.2 61.33 2003年 94.9 102.8 75.9 82.2 2004年 72.7 110.2 58.2 46.6 2005年 68.8 133.9 55.0 107.1 数据来源：增城市国土资源和房屋管理局 分析： 商品房供应量持续减少，需求量稳定增加，供求关系在2003年发生逆转，2002-2005年累计供需缺口达到78万㎡，市场呈现供不应求 →机会和隐忧： 区域物业价格相对较低，有利于形成价格梯度，吸纳因市区高楼价而被挤压出来的需求； 区域价格处于上升通道，项目存在一定的利润拓展空间； 区域价格虽处于上升通道，但仍处于低位，客户对区域物业价值需要重新建构，成功与否，将直接影响到本项目的价格拉升。 P8 受供求关系及土地成本影响，广州三年来房价持续上涨达31.5％ 区域 2003年 2004年 2005年 预售住宅均价 预售住宅均价 增长率 预售住宅均价 增长率 全市 3888 4618 18.78% 5114 10.74% 原八区 4864 5339 9.77% 5821 9.03% 番禺区 2490 3412 37.03% 4122 20.81% 花都区 1793 1882 4.96% 2409 28.00% 数据来源：广州市统计年鉴、广州市国土资源和房屋管理局 分析： ? 2004-2005二年间，? 受土地价格上涨；宏观调控政策相继出台；并在长期积累的市场供求不? 平衡、供应结构错位以及