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房地产金融制度与政策　房地产业的发展离不开房地产金融支持，而房地产金融的繁荣和发展又依赖于健全的房地产金融制度与政策。目前我国已逐步建立了权益性融资(如发行股票和吸收国内外直接投资)和负债性融资(如通过向银行借贷等方式融资)并存的房地产金融体系，并出台了相应的政策法规，这对房地产业的发展无疑具有重要意义。本章着重介绍房地产负债性融资方面的相关制度与政策。 　　房地产开发融资制度与政策 　　房地产贷款是银行向房地产开发、经营、流通和消费领域发放的贷款总称。房地产贷款可以按资金性质、贷款对象、贷款用途等多种方式进行分类。按资金性质可以分为自营性房地产贷款和政策性房地产贷款，前者包括房地产开发企业流动资金贷款、房地产开发项目贷款、单位住房贷款和个人住房商业性贷款，后者指个人住房公积金贷款。本节主要介绍房地产开发类贷款、个人住房商业性贷款、住房公积金和个人住房公积金贷款等内容见本章第二，三、四节。 　房地产金融的特点(一)集中性 　　房地产是大宗商品，不仅表现在它的面积和体积上，而且表现在它所包含的价值上。房地产相对于绝大多数商品而言其单件价值大，一幢房屋一般来讲少则十几万，几十万，多则数千万，甚至上亿元。因此，无论是在房地产商品的生产环节，还是流通环节，都必须有巨额的资金投入。因此，在房地产金融活动中房地产开发贷款、房地产流通贷款或者房地产消费贷款，都必须有金融机构的参与和稳定充裕的信贷资金来源。 　　(二)资金周转期长 　　房地产开发建设需经过取得土地并进行开发，完成;“三通一平”或“七通一平”，再进行建筑施工、(装修)、竣工验收等一系列复杂且耗时长的过程。相对于其他商品的生产周期来说，房地产开发所需时间更长，短则一年、二年，长则好几年。因此，房地产的资金运用从投入到产出，快则几年，慢则十几年，甚至几十年才能全部收回。 　　(三)资金运动固定性 　　房和地在物质形态上是连为一体和不可分割的。由于土地不能移动，因而房地产固定在某一场所，不能移动，通常也称为不动产。因此，房地产商品的生产、流通、消费都是在同一地域位置上依次完成的。这就决定了房地产资金的投入、形态的转换以及补偿，都是在同一固定的位置上按顺序进行的。 　　(四)资金增值性 　　一方面，房地产资金能带来收益即利息，这是房地产资金增值的一种表现。房地产再生产过程中资金不断地运动，就能实现一次又一次增值。金融机构为了使自身的货币资产得到保值和增值，也乐于进行房地产投资或从事房地产信贷活动。 　　(五)风险性 　　房地产金融风险。这种风险主要来自以下四个方面，即：政策风险、决策风险、自然风险、和财务风险。 　房地产金融的分类　(一)政策性房地产金融和自营性房地产金融 　　(1)政策性房地产金融。指按政策规定办理与房地产有关的各种货币资金的筹集、融通和结算等信用活动。目前主要指与住房制度改革有关的金融业务，包括：住房公积金存款、住房公积金贷款、合作建房贷款、经济适用房开发贷款等。 　　(2)自营性房地产金融。指银行或非银行金融机构在国家政策允许的范围内办理与房地产有关的资金筹集、融通和结算等信用活动。 　　(二)直接房地产金融和间接房地产金融 　　(1)直接房地产金融。指由资金供给者和房地产资金需求者双方直接进行的融资。主要方式有：政府发行住房建设债券、住房公债、土地债券，房地产开发企业发行的股票、债券等。 　　(2)间接房地产金融。指经过金融机构作为中介参与的资金融通活动。间接融资的主要形式有：银行吸收的各种长期存款、短期存款、向房地产开发企业提供的土地开发贷款、商品房开发贷款、短期流动资金贷款以及向居民个人发放的住房消费贷款等。 　　(三)信用放款和担保放款 　　(1)信用放款。指借款人凭借其信誉，无须提供任何担保的融资活动。 　　(2)担保放款。指借款人需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保。人的担保主要有保证担保方式;物的担保主要有质押、抵押、按揭等方式。 　　(四)银行的房地产金融业务 　　银行作为我国最主要的房地产金融机构，其房地产金融业务种类很多，主要业务可划分为房地产信用业务和非房地产信用业务两大类。房地产信用业务指资金的吸收与运用;非房地产信用业务是指表外业务以及其他金融服务;具体可划分为以下三类。 　　(1)资产业务。根据银行运用资金的方式，可分为房地产投资业务和房地产放款业务。房地产投资业务指银行运用资金向外购买房地产股票和房地产债券，从中获取利润;房地产放款业务指银行根据必须归还的原则，按一定利率向外供应资金，获取利息的一种信用活动。根据放款内容不同，可分为房地产开发经营性贷款、居民个人住房消费性贷款;根据款项还款期限，可分为短期放款和中长期放款;根据是否担保及担保性质，可分为房地产信用放款、房地产质押放款和房地产抵押放款等。 　　(2