金融背景下的房地产市场分析交流.docVIP

金融背景下的房地产市场分析 在座有一些老朋友也有一些新的朋友，前段时间我主要在北京，包括最近一些房地产的政策层面相关的各地调研我也有了解，今天主要跟大家进行一些交流，把我们相关的研究成果做共享。 首先我想先把我们最近研究的东西，包括我们在香港有一个比较大的房地产投融资的会议，也了解到全球房地产投资者对中国市场的一些了解包括最近出台的相关政策，跟大家交流一下。还有一些时间会把我们研究成果以及大家对市场的感受交流一下。 今天有几块是大家比较关注的：一是，目前国内宏观经济环境。第二，08年市来源于：房地产E网-/ 场到底是什么状态。第三，大企业的格局包括融资的状态。第四，09年房地产市长的预计。 可能大家都比较专业了，有些是我们跟中央党校经济专家也讨论了一下，是国内和国外经济互动性的问题。首先我们说了所有的根源都来自于目前的次贷，比大家想像的危机层面还要大。我这次在香港跟瑞银一位经济学家在午餐交流的时候，我问他感觉怎么样，他说我也不知道，没有人不知道，没有人想到会有这么大的影响。现在已经从虚拟经济到实体经济蔓延了。实质上次贷危机简单的说法，它实际上是美国的优质包括房贷市场，包括次贷相关审评指标都不一样。在美国，通过金融杠杆的操作给普通的老百姓寄的现金的购买支票9万亿，但是这个消费的前提是房价和利率要保持在当时的位置，就是房贷一直要涨，一直要低利率，如果不能达倍讯易 / 到这种状态就会造成比较大的影响。 那么次贷为什么火？有几个原因，一个是经济的惯性，第二是美联储长期低利率的政策，房地产持续走高，以及我们说的房贷市场的激烈竞争。最近大家知道中央银行对存款准备金率有放松了，但是我给农总行包括中国银行做培训的时候依然非常的谨慎，包括最近的培训特别多，前段时间是在河南全国的信贷部门进行培训，包括在深圳呀，为什么呢？他们也担心出现一些坏账和风险问题。 因为次贷的刺激，不仅仅是美国各个洲也有类似的贷款公司。房价增速减缓往下走的时候风险根源就出来了。 第二个风险根源就是美联储加息的情况，因为房价上涨可以循环不断地刺激重新评估，重新证券化。如果房价是往下走的话链条就会断掉，这是目前次贷形成的简单原因。可以看到从07年开始违约率从不足4%到6%，大家只有中国银行的不良贷款率都控制在非常低的范围之内。最根本的原因来自资产证券化这一块。我记得在2005年的时候国家开发银行和建行在试点证券化，目前这一块变成了潮流。金融街的那批人审计到各种各样模型要创造各种各样的方式，最后发现被自己创造的模型和方式吞进去了。这是证券化的基本过程以及操作，但是最主要最终生成的债券跟原始资产严重背离了。现在在新泽西州很大的房子可以卖很低的价钱，但还没有人买，因为美国你买的房子每个月、每年还要付不同的税收，成本又是不一样的。尽管5万现在都没有人买。 实际上次贷形成的是什么呢？大家在国外考察的时候应该有这样的感觉，它的城市化进程非常高，甚至到农村比喻成变成的资本主义的旧农村，我们这边是资本主义的新农村，但是资本主义的旧农村和新农村只是架一座桥在走，没有什么投入的，导致别人首付20%不要，首付10%要不要，不要，零首付要不要？给你装修要不要？这跟各个国家城市化进程的规律是有关系的。 受次贷影响贷款公司、银行，花旗和瑞银都出现了比较大的亏损，我跟瑞银做深度交流的时候我发现瑞士银行已经变成国有企业，它有两个大的股东，一个是瑞士的国有银行还有一个是新加坡的政府，他们把有关次贷的业务都卖掉了，卖给了中国类似东方资产等资产管理公司。有时候想一想大家经常在喊宏观调控，包括制度不透明呀，实质上有关政策决策方面平心而论做的还是可以的，我们经济学家对中国的宏观调控还是认可的。为什么这么说？在美国开一个会的时候，美国的前财政部的副部长说你给中国的宏观调控提什么意见吗？他的说法是，我们这么低的增长还有这么大的通货膨胀，别人那么快的增长通货膨胀也是有效的控制，我们有什么资格给别人提建议。所以尽管房地产这么多年一直在调整，但国际上对我们的宏观调控还是认可的。最近在国际上看书很多经济学家都看《马克思的资本论》。 全球股票市场也振荡下挫，各种指数都不是特别好，房地产更是受到直接的冲击，失业率上升非常快，这是全球的现象。所以如果我们不保持高速的增长我们目前的失业问题包括就业问题也是非常大的，这会影响到我们的稳定。等一下会说一下我们出台的政策，7月7号媒体经常报，说我们开了内部的会议要救市，这个会议到底有没有开呢？开了，在建设部三楼的会议室开的，但不像很多媒体说的，但我们这次政府反映速度非常快，7月份开的会议，政策11月份就出了。所以我们经常开玩笑中央政府部委的领导没有笨的，水平很高，只是站的起点和看法是不一样的。这是次贷危机传达的链条情况。