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雨润西安农副产品全球采购中心 招商政策制定报告 目录 第一部分、招商政策制定背景 2 1.1、西安项目当前进展 2 1.2、市场客观原因 3 第二部分、西安农副产品交易市场调研情况说明 3 2.1、调研范围 3 2.2、调研方法 5 2.3、调研结果综合分析 5 2.3.1、西安市农副产品交易市场铺位及建筑面积分析 5 2.3.2、商铺租金分析 15 2.3.3、市场交易情况分析 18 2.3.4、市场交易费用分析 20 第三部分、客户需求情况说明 29 3.1、客户登记情况 29 3.2、各业态客户需求情况 31 2.3、各业态商户需求与项目规划对比 32 3.4、各业态商户需求与西安市农批市场总铺位数量对比 33 第四部分、项目定位及市场态势分析 35 4.1、项目定位 35 4.1.1、战略定位 35 4.1.2、主题定位 35 4.1.3、项目特色 35 4.2、项目SWOT分析 36 第五部分、招商政策制定 37 5.1、竞争对手分析 37 5.2客户需求分析 37 5.3、市场价格预测 38 5.3.1、正常年份价格预测 38 5.3.2、招商优惠政策 41 5.3.3、相关名词解释 44 第六部分、2010年下半年营销推广计划 45 第七部分、2010年下半年招商策略 47 7.1、招商策略分析 47 7.2、招商策略执行 47 第一部分、招商政策制定背景 1.1、西安项目当前进展 当前，西安项目正按原计划有序推进，全部桩基已完成，现已进入全面地上施工阶段，部分建筑如水果交易区和快捷酒店地基已打好。 1.2、市场客观原因 当前西安北二环市场因团结水库的修建面临着今年10月份拆迁的问题，根据掌握的市场情况来看，西部欣桥市场主体建筑已基本完工，其招商政策也将在10月份推出。届时，部分商户可能会选择到新建的西部欣桥市场继续经营。但由于西部欣桥市场地处昆明立交桥东南角，周边交通配套与我公司项目比还有一定的差距，故部分商户对我公司项目还是比较看好，充满期望，但我项目的招商政策并未明确，也会动摇部分商户对我们项目的信心。 同时，通过近期对西安主要大型的农批市场宣传（发放宣传折页）和意向商户访谈，使多数商户更加明确的了解了我们的项目，每天来访和来电的商户络绎不绝，交谈中得知来访来电商户最关心的还是我们的招商政策。 选择此时招商政策出台正是满足了市场的需求，迎合了商户的预期，同时也符合我们项目推进的时间节点。 第二部分、西安农副产品交易市场调研情况说明 2.1、调研范围 根据西安市农副产品交易市场规模大小，西安市农副产品交易市场可分为一批市场、二批市场和零售终端市场。 西安项目组经过三个月左右的全方位的调研，共完成一批市场14家，分别是北二环蔬菜副食交易中心、西安摩尔农产品批发市场、朱雀农产品交易中心、胡家庙蔬菜副食批发市场群、方欣炭市街副食品市场、炭市街水产交易中心、西部欣桥市场（市场正在修建，处于招商前期阶段）、国亨市场、丰庆路市场、长乐路市场、自强西路冷库、海隆水产批发市场、西安黄河水产批发市场 北二环蔬菜副食交易中心 铺位数（个） 437 15 60 建筑平米（㎡） 54000 1845 5000 西北农副产品中心批发市场 铺位数（个） 550 15 60 建筑平米（㎡） 13846 1845 2200 胡家庙蔬菜副食综合批发市场群 铺位数（个） 162 123 450 建筑平米（㎡） 14400 20073 29922 方欣商圈 铺位数（个） 233 260 407 建筑平米（㎡） 10747 5535 8140 朱雀农产品交易中心市场 铺位数（个） 160 90 150 214 建筑平米（㎡） 8163 5507 5712 3960 炭市街水产副食综合批发市场 铺位数（个） 180 200 建筑平米（㎡） 12177 8400 国亨市场 铺位数（个） 612 建筑平米（㎡） 15000 丰庆路市场群 铺位数（个） 1500 建筑平米（㎡） 30000 长乐路市场 铺位数（个） 717 建筑平米（㎡） 14340 自强西路冷库 铺位数（个） 50 建筑平米（㎡） 1000 曲江瓜子市场 铺位数（个） 80 建筑平米（㎡） 13320 海隆水产市场 铺位数（个） 80 建筑平米（㎡） 1600 黄河水产市场 铺位数（个） 20 建筑平米（㎡） 400 大家润综合市场 铺位数（个） 28 21 36 建筑平米（㎡） 112 315 540 铭湖景园菜市场 铺位数（个） 30